律师观点分析

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂0192民初2652号

原告：陈xx，女，1985年11月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。

委托诉讼代理人：郑x，北京xx（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁x，北京xx（武汉）律师事务所律师。

被告：王某某，男，1983年7月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：代西，湖北法辉律师事务所律师。

第三人：武汉某某公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞喻路xx号某某x栋x层xx号。

法定代表人：熊某某，该公司经理。

原告陈xx诉被告王某某、第三人武汉某某公司（以下简称：xxx公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，被告王某某提出反诉，本院转为适用普通程序进行审理，后因被告王某某未交纳反诉受理费，视为其撤回反诉申请，经各方当事人同意，本院适用简易程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈xx向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告与第三人于2016年3月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告退还原告所支付的定金30000元，并向原告支付违约金95000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月14日，原、被告及第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告王某某将其名下武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府49栋7层02室房屋以95万元出售给原告，原告依约支付定金30000元后，被告一直拒绝办理房屋过户手续。故被告以其行为表明其不履行合同义务，原告有权解除合同，被告应当退还定金30000元并按照合同约定支付违约金95000元。

被告王某某辩称，是原告未按照合同约定时间准备好过户材料，违约在先，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

2016年3月14日，原、被告及第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告王某某将其名下位于武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府49栋7层02室房屋出售给原告陈xx，房屋总价950000元。合同约定与本案相关的其他内容为：1、合同签订当日，乙方（陈xx）支付定金30000元给甲方（王某某），甲方交10000元给丙方（xxx公司）作为物业交接保证金；2、余款920000元在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户或以现金方式支付；3、如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费15000元；4、本合同签订之日起5日内，甲乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，用于办理后期及过户手续。

合同签订后的当天，原告陈xx向被告王某某支付了定金30000元，被告王某某向第三人xxx公司支付了10000元物业保证金。被告王某某出具了《购房定金收条》，该收条注明“出售人违反上述约定时应双倍返还购买人购房定金”。后原告陈xx至2016年3月21日准备好所需材料后，被告王某某于2016年3月26日通过第三人xxx公司告知原告陈xx不出售房屋。

另查明，在签订《存量房居间（买卖）合同》之前，原、被告通过第三人xxx公司进行了买卖协商，2016年3月13日，在中介业务员“直接给现钱过户”的劝导下，被告王某某同意以950000元出售房屋，业务员要求被告王某某带证件于第二日到房产局办理过户。2016年3月14日，原、被告并未直接办理过户，而是在第三人xxx公司处签订了《存量房居间（买卖）合同》，被告王某某才被告知原告陈xx的户口本在厦门无法立即办理过户，经协商，各方同意将交纳证件的时间定为7天。目前各方尚未向第三人xxx公司交纳中介费用。

本院认为，原、被告与第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人应按合同约定履行义务。

被告王某某收取原告购房定金后，不协助原告办理房屋过户手续、不履行房屋交付义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。对于被告辩称是原告违约在先的主张，本院认为，房屋买卖合同中给付房款和交付房屋是主给付义务，协助办理房屋过户手续属于从给付义务，从违约责任的大小来讲，原告的行为是轻微的违约行为，虽延迟了合同履行的时间，但并不影响合同的继续履行，而被告的行为则构成根本违约，直接导致合同无法继续履行。因此，对于原告主张解除合同的请求本院予以支持；合同约定的违约责任是按全部房款的10%支付违约金。但考虑到本案中原告陈xx仅支付了定金30000元，且亦存在未按照合同约定时间准备过户资料的违约行为，本院确定被告王某某承担双倍返还定金的违约责任，原告主张按照95000元支付违约金的主张本院不予支持。

根据合同约定，因被告王某某的原因导致合同无法履行的，居间费用由被告王某某支付。第三人xxx公司与原、被告之间属居间法律关系，根据法律规定，居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务居间人应如实向委托人报告订立合同的事项。因本案中第三人xxx公司在原告陈xx没有备齐过户所需证件，无法立即办理过户的情况下，向被告王某某做出了“直接给现钱过户”的陈述；各方在签订合同时协商给予原告陈xx7天准备证件时间，但合同上写为了5天，存在服务瑕疵；且居间义务不必继续履行，故本院酌定中介费按照5000元计算，由于被告王某某已向第三人xxx公司交纳了10000元物业保证金，应予退还，为减轻当事人讼累，其中5000元直接充抵中介费，余款5000元由第三人xxx公司返还给被告王某某。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告陈xx与被告王某某、第三人武汉某某公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告陈xx双倍返还定金60000元；

三、第三人武汉某某公司于本判决生效之日起十日内向被告王某某返还5000元；

四、驳回原告陈xx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1400元，由原告陈xx承担400元，由被告王某某负担1000元（此款原告陈xx已预交，被告王某某于本判决生效之日起十日内向支付给原告陈xx）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　韩凌

书记员　　韩庆

二〇一六年十一月二十八日

我方当事人与对方签订房屋买卖合同，对方诉求1、判令解除原、被告与第三人于2016年3月14日签订的《存量房居间(买卖)合同》;2、判令被告退还原告所支付的定金30000元，并向原告支付违约金95000元;3、本案诉讼费用由被告负担。本律师接手本案后，根据对案情的分析，找出了对对方蛛丝马迹，其中发现对方不利的论点，在法庭上坚持提出本观点，最后法官接受本方的观点，只是按照订金原则返还了双倍订金，为当事人挽救了较大损失。达到了当事人的预期要求

律师提示：房屋买卖合同，需要做到有心人，留好平时的聊天记录以及与对方的交谈，如发生争议，将是有力证据。最主要是房屋买卖合同签订需要谨慎，如发生纠纷这将是诉讼的根本。