既未登记为业主 哪能占用不退还？

案件描述

    2001年12月5日，清远市房地产开发总公司第一分公司与冯金其、陈水旺、莫水泉签订《土地联合开发合同》、约定双方联合开发清城区城北二路A8号小区8—6#地，该项目以清远市房地产开发总公司第一分公司的名义开发，清远市房地产开发总公司第一分公司以A8区8—6#地作为投入，由冯金其、陈水旺、莫水泉出资建设，建成后楼房全部归冯金其、陈水旺、莫水泉出售及自用，清远市房地产开发总公司第一分公司投入土地的费用在其欠冯金其的工程款中抵减。2001年12月6日，冯金其与陈水旺、莫水泉签订《联营合同书》，就共同投资开发清城区城北二路A8号小区6#地，明确了双方的权利和义务。其中对收益分成约定：分成按比例分成；将建成的楼房首层铺面归冯金其所有，但占用首层上二至八层的梯间归陈水旺、莫水泉所有（楼梯间设在该楼的西边，面积2.8×6.4=18.2m², 陈水旺、莫水泉补偿15000元给冯金其，作为占用首层梯间位置的补偿）；二至八层归陈水旺、莫水泉所有。

    清城区城北二路A8号小区6号楼建成后，该楼房的业主、何庆节等业主在2002年至2004年间先后与清远市房地产开发总公司第一分公司签订《预购楼房协议书》和《商品房买卖合同》，购买了该楼房的二至八层房屋。其中《预购楼房协议书》第三条“约定有清远市房地产开发总公司第一分公司以商品房的形式出售该楼房，商品房的面积的计算方式按投影面积（阳台全计），（说明该面积含梯间等公共使用面积分摊数在内，但首层梯间底归开发商所有，购房者不得非议），本套间计价按套计算”的内容。《商品房买卖合同》的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，明确约定：公共部位=楼梯+通道+天面梯屋，公用面积摊分系数=公共面积/该楼房套用面积（首层除外）=11.68%

    经清远市房产测绘所测量，清远市清城区城北二路A8号区30号楼首层楼梯间的实际面积为18.48m² ,该楼房在2003年5月核发该楼业主的产权证时，按规定属公共面积，已分摊到楼上个业主。陈水旺认为依据《预购楼房协议书》及《土地联营合同》、《联营合同书》的约定。上述首层楼梯间的产权应归其所有，遂从2003年起即占用该楼的首层楼梯间至今，并于2004年用铁栏将楼梯间一分为二，一边给业主用作楼梯通道，另一边安装铁门上锁，陈水旺实际占用楼梯间的面积为9.24m²。

    清远市清城区人民法院（2009）城法民初字第653号民事判决：1、被告陈水旺将清远市清城区城北二路A8号区30号楼首层楼梯间返还原告莫惠丰等清远市清城区城北二路A8号区30号楼二至八层业主2、、被告陈水旺支付5000元补偿原告莫惠丰等清远市清城区城北二路A8号区30号楼二至八层业主。陈水旺不服上述判决，向广东省清远市中级人民法院提起上诉认为：1、讼争的9.24m²楼梯间为上诉人所有，原审法院认定由业主共有，是认定事实错误。2、双方签订的《预购楼房协议书》和《商品房买卖合同》均为有效合同，原审认定双方仅按后合同履行，是适用法律错误。3、被上诉人认为经清远市房产测绘所测量9.24m²楼梯间已为公共面积所分摊，据此对讼争楼梯间主张所有权，没有事实和法律依据。

    二审法院认为：本案争议焦点为：讼争的9.24m²属于上诉人还是被上诉人所有。2003年5月，清远市人民政府在核发该楼业主的房产权证时已将涉讼的楼梯间面积分摊到各位业主所购房屋的建筑面积之中。依据物权取得的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。清远市人民政府向各位业主颁发的房产权证是政府部门对与清远市房地产开发总公司第一分公司签订《预购楼房协议书》第三条中有关清城区城北二路A8号小区6号楼首层楼梯间的所有权的约定不能对抗被上诉人莫惠丰等业主已进行登记所取得的物权，争议的9.24m²楼梯间属莫惠丰等清城区城北二路A8号小区6号楼业主所有。

     2009年10月18日，广东省清远市中级人民法院下达《民事判决书》（2009）清中法民一终字第581号判决，维持一审民事判决第一项；撤销一审民事判决第二项；受理费用由上诉人陈水旺负担。

    （被上诉人的委托代理人陈国华、潘志明，广东御福律师事务所律师）

律师观点分析

案件描述

    2001年12月5日，清远市房地产开发总公司第一分公司与冯金其、陈水旺、莫水泉签订《土地联合开发合同》、约定双方联合开发清城区城北二路A8号小区8—6#地，该项目以清远市房地产开发总公司第一分公司的名义开发，清远市房地产开发总公司第一分公司以A8区8—6#地作为投入，由冯金其、陈水旺、莫水泉出资建设，建成后楼房全部归冯金其、陈水旺、莫水泉出售及自用，清远市房地产开发总公司第一分公司投入土地的费用在其欠冯金其的工程款中抵减。2001年12月6日，冯金其与陈水旺、莫水泉签订《联营合同书》，就共同投资开发清城区城北二路A8号小区6#地，明确了双方的权利和义务。其中对收益分成约定：分成按比例分成；将建成的楼房首层铺面归冯金其所有，但占用首层上二至八层的梯间归陈水旺、莫水泉所有（楼梯间设在该楼的西边，面积2.8×6.4=18.2m², 陈水旺、莫水泉补偿15000元给冯金其，作为占用首层梯间位置的补偿）；二至八层归陈水旺、莫水泉所有。

    清城区城北二路A8号小区6号楼建成后，该楼房的业主、何庆节等业主在2002年至2004年间先后与清远市房地产开发总公司第一分公司签订《预购楼房协议书》和《商品房买卖合同》，购买了该楼房的二至八层房屋。其中《预购楼房协议书》第三条“约定有清远市房地产开发总公司第一分公司以商品房的形式出售该楼房，商品房的面积的计算方式按投影面积（阳台全计），（说明该面积含梯间等公共使用面积分摊数在内，但首层梯间底归开发商所有，购房者不得非议），本套间计价按套计算”的内容。《商品房买卖合同》的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，明确约定：公共部位=楼梯+通道+天面梯屋，公用面积摊分系数=公共面积/该楼房套用面积（首层除外）=11.68%

    经清远市房产测绘所测量，清远市清城区城北二路A8号区30号楼首层楼梯间的实际面积为18.48m² ,该楼房在2003年5月核发该楼业主的产权证时，按规定属公共面积，已分摊到楼上个业主。陈水旺认为依据《预购楼房协议书》及《土地联营合同》、《联营合同书》的约定。上述首层楼梯间的产权应归其所有，遂从2003年起即占用该楼的首层楼梯间至今，并于2004年用铁栏将楼梯间一分为二，一边给业主用作楼梯通道，另一边安装铁门上锁，陈水旺实际占用楼梯间的面积为9.24m²。

    清远市清城区人民法院（2009）城法民初字第653号民事判决：1、被告陈水旺将清远市清城区城北二路A8号区30号楼首层楼梯间返还原告莫惠丰等清远市清城区城北二路A8号区30号楼二至八层业主2、、被告陈水旺支付5000元补偿原告莫惠丰等清远市清城区城北二路A8号区30号楼二至八层业主。陈水旺不服上述判决，向广东省清远市中级人民法院提起上诉认为：1、讼争的9.24m²楼梯间为上诉人所有，原审法院认定由业主共有，是认定事实错误。2、双方签订的《预购楼房协议书》和《商品房买卖合同》均为有效合同，原审认定双方仅按后合同履行，是适用法律错误。3、被上诉人认为经清远市房产测绘所测量9.24m²楼梯间已为公共面积所分摊，据此对讼争楼梯间主张所有权，没有事实和法律依据。

    二审法院认为：本案争议焦点为：讼争的9.24m²属于上诉人还是被上诉人所有。2003年5月，清远市人民政府在核发该楼业主的房产权证时已将涉讼的楼梯间面积分摊到各位业主所购房屋的建筑面积之中。依据物权取得的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。清远市人民政府向各位业主颁发的房产权证是政府部门对与清远市房地产开发总公司第一分公司签订《预购楼房协议书》第三条中有关清城区城北二路A8号小区6号楼首层楼梯间的所有权的约定不能对抗被上诉人莫惠丰等业主已进行登记所取得的物权，争议的9.24m²楼梯间属莫惠丰等清城区城北二路A8号小区6号楼业主所有。

     2009年10月18日，广东省清远市中级人民法院下达《民事判决书》（2009）清中法民一终字第581号判决，维持一审民事判决第一项；撤销一审民事判决第二项；受理费用由上诉人陈水旺负担。

    （被上诉人的委托代理人陈国华、潘志明，广东御福律师事务所律师）