律师观点分析

上诉人袁XX因与被上诉人顾XX，原审被告龚XX、袁XX，原审第三人启东市XX公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2018）苏0681民初6120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：袁XX与顾XX签订的委托书内容系顾XX书写，其仅在签名处签名，无任何认可和追认龚XX与被上诉人签订的拆迁证买卖协议的意思。2015年9月26日龚XX签订拆迁证买卖协议时其不在场，被上诉人予以承认。被上诉人系启东当地最大房屋中介机构老板娘，长期从事房屋中介服务，其对房屋出卖人审核及拆迁证共有等情况更了解，被上诉人签订该拆迁证买卖协议存在故意与恶意，2017年3月开始选房时，才与其联系，并告知龚XX出售拆迁证的事实，要求其配合选房，其当即表示未经其同意，买卖协议无效。被上诉人保证不影响其利益，凭拆迁证可以领取两套房屋后，可以给其一套，其表示同意，才在被上诉人书写的委托书上签字，但被上诉人未履行承诺，故其马上撤销委托。委托书中“本人名下的拆迁证已出售给顾XX”，系对拆迁证出售给顾XX的客观描述，无认可与追认拆迁证买卖协议的意思。一审法院认定袁XX行为构成表见代理无事实及法律依据。其与袁XX是独立个体，两人非家庭共同成员，袁XX无资格代理其，拆迁证名字为其本人，拆迁安置协议书表明安置对象是其与龚XX，无袁XX字样，袁XX不构成表见代理。拆迁安置协议书把其与龚XX一并安置，系拆迁安置办单方决定，被上诉人作为专业从事房屋中介和买卖的人员，应当了解共有人情况。一审第二次开庭审理时，未出示调查笔录供双方质证。第三人当庭表示无需公证委托书可选房，陈述要求公正委托从2018年6月份开始，被上诉人选房是2018年6月8日，一审法院对此未予理会。一审法院认定事实错误，适用法律不当，案涉合同明显不能履行，应当解除。
顾XX辩称，上诉人仔细阅读了委托书的内容并签名，委托书明确表述拆迁证出售于其，该行为就是对龚XX、袁XX签订购买定销房拆迁协议书的确认。根据2014年12月的安置建筑占地面积测算表，龚XX与上诉人系同一家庭成员，袁XX在一审中称代上诉人与汇龙镇人民政府签订房屋拆迁补偿安置协议，签订协议时，龚XX、袁XX向其提供了房屋拆迁补偿安置协议原件，其有理由相信龚XX、袁XX作为家庭成员代表上诉人。
龚XX、袁XX述称，龚XX与上诉人早已离婚，补偿安置协议显示二人为同一房屋下享受补助人员系安置协议格式文本所导致，袁XX在父母离婚后成家独立生活和居住，龚XX与袁XX无权利处置袁XX拆迁权利，一审法院认定三方之间存在表见代理错误。
顾XX向一审法院起诉请求：1、请求法院认定双方之间的购买定销房拆迁证协议书有效。2、请求法院判定袁XX履行顾XX已选房屋的确认义务。3、请求法院判定袁XX、龚XX将××花园××区××幢××室（施工编号）及××花园××区××幢××室（施工编号），公安编号分别为××花园××幢××室及××花园××幢××室房屋及对应的车库办理初始登记至袁XX、龚XX名下，即刻过户至顾XX名下，并立即交付房屋。4、请求法院判令袁XX、龚XX、袁XX支付违约金500000元。5、本案诉讼费、保全费及相关费用由袁XX、龚XX、袁XX承担。
一审法院认定事实:袁XX系袁XX与龚XX之子，袁XX、龚XX于2010年3月17日协议离婚。离婚时双方对财产分割约定：双方现住房屋物品，各得若干。2014年12月，袁XX、龚XX在《被拆迁户定销房安置享受建筑占地面积测算表》上作为同一家庭成员对拆迁面积进行测算。2014年12月30日，袁XX代袁XX与启东市汇龙镇人民政府签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，房屋拆除搬迁补偿安置协议乙方为袁XX，享受拆迁补助人员为袁XX、龚XX。2015年2月4日，龚XX取得一张编号为1452的《2015年度启东市镇村区域内搬迁户安置房选房确认单》，该安置房选房确认单上被安置人姓名为袁XX。上述《房屋拆除搬迁补偿安置协议》、《2015年度启东市镇村区域内搬迁户安置房选房确认单》原件均由龚XX保管。
2015年9月26日，龚XX、袁XX作为甲方（转让方）、顾XX作为乙方（受让方），签订《购买定销房拆迁证协议书》一份，协议约定：甲方根据其实际情况自愿将房屋拆迁证有偿转让给乙方，经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的原则下，订立本协议：一、甲方自愿将其本人定销房拆迁证（计面积107×1.4平方）有偿转让给乙方顾XX所有，其转让金额为435000元整。甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙。在本协议签订时，甲方须将购房的协议书及原产权房的所有权证交给乙方保管。原甲方所留存的被拆迁房屋的所有权证所有复印件一律无效。二、定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切收益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系。三、在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方自理。四、本协议生效后如乙方将上述权利转让给第三方，双方一致约定由甲方直接同第三方签订买卖协议，并应同第三方履行上述手续。五、本协议经甲乙双方签字后生效，双方应自觉履行，不得以任何理由反悔。如违反上述约定，违约方需支付给守约方违约金，违约金数额为乙方购买房屋现行价的二倍。并将乙方已装修的费用和房款由甲方按实际赔偿。六、特别约定：甲方按本协议约定收到了乙方预付的转让费后，无论何种情况甲乙双方均不得违反本协议约定的所有条款，如违反上述任何一条约定，违约方需付另一方违约金伍拾万元人民币。顾XX于协议签订当日向龚XX、袁XX支付定金20000元，并于2015年10月8日向袁XX账户汇款40万元。协议签订后，龚XX将《2015年度启东市镇村区域内搬迁户安置房选房确认单》原件、《房屋拆除搬迁补偿安置协议》原件等材料交付给顾XX。
2017年3月，袁XX向顾XX出具一份委托书，内容为：本人名下的拆迁证已出售给顾XX，现委托顾XX办理选房、缴纳购房款，领取房屋钥匙，签订购房合同等相关手续。该委托书出具后次日，袁XX又出具一份撤销委托申请书，内容为：申请人袁XX于2017年3月21日委托美丽家园中介公司老板顾XX代为选房，由于受委托人顾XX无法达成在委托前承诺给申请人一套拆迁房，故申请人申请撤销对顾XX的一切委托。如在申请人本人不知的情况下私自选房，将承担一切后果。撤销委托申请书现保存至第三人保障房公司。
2018年6月8日，顾XX凭袁XX、龚XX《2015年度启东市镇村区域内搬迁户安置房选房确认单》原件前往第三人保障房公司就袁XX、龚XX名下可享受的拆迁待遇进行选房，并根据第三人保障房公司出具的所选房屋计价单载明金额向第三人保障房公司分别汇入除拆迁待遇面积之外的房款378540元及385895.51元。但因袁XX撤销委托及袁XX本人未前往第三人保障房公司进行选房，顾XX代袁XX、龚XX选取的汇东小区南XX<暂定名>××号楼××、××室房屋尚未选定，第三人保障房公司到庭陈述，该两套安置房已预留至袁XX、龚XX拆迁证下。顾XX汇入的上述款项已经收到，但因选房程序未履行完毕，该两笔款项仍为挂账状态，未进行入账。2018年8月27日，第三人保障房公司出具证明一份，内容为：袁XX属汇龙镇南郊XX人工湖周边4地块的动迁户，至今未选购安置房。2018年9月27日，第三人保障房公司出具一份情况说明，内容为：2018年6月8日顾XX凭拆迁户袁XX拆迁证原件，到启东市XX公司办理袁XX名下汇东小区南XX（北上海XX）××幢××室、××幢××室二套住宅的选房及房款结算手续，当日启东市XX公司收到顾XX通过南京XX交付上述二套房屋房款分别为378540元、385895.51元。北上海××区房价计价单及《启东市城建中被拆迁安置房选房、交款约定协议》复印件中手写部分为我公司员工填写及公章为真，但乙方未签字。该两套房现状为空置，被拆迁户可凭拆迁证及相关手续办理。特此说明。
本案争议焦点为：1、龚XX、袁XX与顾XX签订的《购买定销房拆迁证协议书》对袁XX是否发生效力？2、案涉选房确认单对应的房屋是否已确定？能否办理后续手续？
一审法院认为，袁XX与龚XX离婚时间为2010年3月17日，袁XX代袁XX签定《房屋拆除搬迁补偿安置协议》时，袁XX与龚XX已离婚，但两人对补偿安置进行合并处理，在补偿安置协议中显示为同一房屋下的应享受补助人员。袁XX提供的2014年12月出具的安置享受建筑占地面积测算表亦显示袁XX、龚XX为同一家庭成员。故虽袁XX与龚XX离婚，但对外仍以同一家庭成员身份进行拆迁安置补偿。且袁XX曾代袁XX与启东市汇龙镇人民政府签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，顾XX与龚XX、袁XX签订案涉《购买定销房拆迁证协议书》时，龚XX向顾XX提供《房屋拆除搬迁补偿安置协议》原件，根据该安置协议内容及袁XX的代理身份，顾XX有理由相信龚XX、袁XX作为家庭成员能代表袁XX与其签署协议。退一步讲，龚XX、袁XX与顾XX签订《购买定销房拆迁证协议书》为无权处分，袁XX于2017年3月向顾XX出具的委托书中明确表示其名下拆迁证出售给顾XX，虽委托书出具后次日，袁XX又出具一份“撤销委托申请书”，但该“撤销委托申请书”仅是对选房资格的撤销。即袁XX事后对龚XX、袁XX的行为予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故《购买定销房拆迁证协议书》对袁XX有效。
依法成立并生效的合同受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自义务。现根据到庭第三人当庭陈述及第三人出具的“证明”、“情况说明”，顾XX诉请所涉房屋尚未确定被选取至案涉编号为1452号选房确认单下，虽选房确认单显示被安置人名字为袁XX，但该拆迁待遇属袁XX、龚XX共有，故袁XX、龚XX应按合同约定协助顾XX选房。至于房屋坐落，应在法律规定及政策允许前提下，以房屋选取时第三人保障房公司确认的房屋为准。如袁XX、龚XX怠于履行自身义务，对选房不予配合，为平衡双方利益，实现顾XX合法权利，顾XX可代为依法行使编号为1452号选房确认单所对应的选房权。
因案涉房屋尚未具体确定，故对顾XX请求要求办理初始登记及过户手续的诉请，一审法院暂无法支持。因案涉拆迁待遇系属袁XX、龚XX，故顾XX对袁XX的诉讼请求，一审法院不予支持。对于违约金，虽协议上明确约定违约数额，但结合顾XX实际损失及袁XX方违约情形，一审法院酌定违约金为80000元。因顾XX尚余房款15000元未予支付，为减少诉累，一审法院在本案中予以抵扣，故袁XX、龚XX给付顾XX65000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认顾XX与龚XX、袁XX签订的《购买定销房拆迁证协议书》对袁XX、龚XX属有效。二、袁XX、龚XX应于判决发生法律效力之日起十日内协助顾XX在袁XX、龚XX享有的编号为1452号选房确认单下依法选房。三、袁XX、龚XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付顾XX65000元。四、驳回顾XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取8800元，财产保全费5000元，合计13800元（顾XX已预交），由顾XX负担1529元，袁XX、龚XX、袁XX共同负担12270元。
本院二审期间，袁XX依法提交了纠纷购买定销房拆迁证协议书复印件，证明顾XX专业炒房，理应对买卖拆迁证流程审核，顾XX存在恶意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾XX对拆迁证协议真实性无异议，但与本案无关，其无恶意。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该证据与本案审查的内容无关联性。一审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点为：1、袁XX、龚XX在本案中是否构成表见代理及袁XX有无对该行为追认；2、第三人选房程序是否需要公证，与本案有无关联；3、一审程序是否违法。
关于争议焦点1，表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。袁XX与袁XX系父子关系，不受袁XX与龚XX离婚影响。袁XX曾代袁XX与启东市汇龙镇人民政府签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，龚XX、袁XX签订《购买定销房拆迁证协议书》时，袁XX对龚XX提供的《房屋拆除搬迁补偿安置协议》并未提出异议，且2014年12月9日《被拆迁户定销房安置享受建筑占地面积测算表》及《拆迁抵款安置房源审批表》中均显示袁XX与龚XX为配偶关系，龚XX也无证据证明其签订《购买定销房拆迁证协议书》时向顾XX披露其与袁XX已经离婚的事实，故顾XX有理由相信袁XX、龚XX具有代理权，二人代理行为的法律后果应由袁XX承担。更何况，袁XX2017年3月的委托书明确其名下拆迁证出售给顾XX，此表明袁XX对拆迁证出售的事实知情并认可，现其以不知情、不追认为由否认案涉购买协议，有违诚实守信原则。其以委托书内容非其书写、其仅签字为由否认其追认的事实，显然不能成立。顾XX是否从事中介服务与其在本案中是否存在恶意无关，在上诉人未提供证据证明顾XX存在恶意的情况下，本院对其主张不予采信。
关于争议焦点2，本案审理的是顾XX与袁XX、龚XX、袁XX买卖合同纠纷，第三人选房程序是否必经公证程序，此系第三人选房流程，与本案处理结果无关，更不属于本案审查范围，本案对此不予理涉。
关于争议焦点3,经本院查阅一审卷宗，并未找到上诉人提到的调查笔录，但有一份一审法院在2018年11月26日开庭前向第三人所做的询问笔录，该询问内容用以辅助了解本案有关证据出具的背景，所询问的内容与本案处理结果无关，且经一审法院追加第三人后，对相关的问题在庭审中已经当庭询问。综上，该询问笔录无需在庭审中质证，一审法院该程序并不违法。
综上所述，袁XX上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人袁XX负担。
本判决为终审判决。