案号：（2015）一中民终字第7673号

2002年5月14日，开发商某花园公司与宇某签订商品房买卖契约2份，宇某从某花园公司购买两套房屋，后房屋经检验合格并交接完毕。至2013年1月其中一套房屋地下管道漏水，某花园公司将自来水阀门关闭，后进行维修。宇某认为某花园公司停止供水导致该房屋无法正常使用，请求某花园公司赔偿其租金损失及供暖费。且宇某在装修房屋时发现该房屋为砖混结构，而房产证上记载的该房屋性质为钢混结构，宇某要求某花园公司赔偿其房屋质量损失。

法院经审理认为，本案中的买卖合同合法有效。根据该合同的约定，某花园公司作为出卖方，应当按照《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》等相关规定对诉争房屋进行保修。根据《建设工程质量管理办法》第四十一条的规定，建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：（一）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年；（二）建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月；（三）建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期；（四）室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年；（五）其他特殊要求的工程，其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。现宇某主张因房屋的地下自来水管道渗漏所造成的损失，但自该房屋交付至地下自来水管道发生渗漏，显然已经超过双方约定的保修期限，故宇某以房屋买卖合同纠纷为基础要求某花园公司赔偿其租金损失及供暖费，没有依据。

关于宇某主张的房屋质量损失，因双方在合同中并未就房屋结构进行约定，某花园公司将竣工验收合格的房屋交付给宇某，并不违反合同约定，且宇某亦未举证证明诉争房屋存在其他质量问题，故宇某主张的房屋质量损失没有依据。

违约责任是指合同一方当事人违反合同约定不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任，因此合同一方当事人主张另一方承担违约责任的前提是对方违反合同义务。本案中宇某以房屋买卖合同为基础主张房屋租金损失、供暖费及房屋质量损失，但根据双方签订的买卖合同，双方约定的房屋地下管道的保修期限已过，且合同中未就房屋结构是砖混还是钢混作出约定，因此宇某的诉讼请求难以得到法院的支持。本案中，某花园公司既是卖方同时也是后期的物业管理单位，在诉争房屋地下管道出现漏水情况暂停供水之后及时免费上门维修，协助业主解决了相关困难，本案不是因维修费产生纠纷，买方宇某基于买卖合同请求其他间接损失无法律依据。

实践中，针对房屋漏水的违约救济，首先应看双方合同中约定的保修期限，进而根据保修期限来划分双方的责任，一旦超过保修期限，则难以依据买卖合同要求卖方承担违约责任；购房时，如果卖方在合同中未就房屋结构进行说明，买方在购房时可以要求卖方对其进行说明，并将该内容记录在合同内或签订补充协议，这样可以更好地保护买方的利益。