【基本案情】
2014年8月，邓某拟购买某公司开发建设的楼盘房产。经双方协商订立了《认购协议书》，对认购房屋的具体事项进行了约定。其中第二条约定“乙方（邓某）在签定本认购协议书之日需向甲方（某公司）交纳购房定金人民币20000元，乙方不违约时，本定金可冲销购房款。签定协议后若乙方途中要求退房的，乙方支付违约金人民币10000元给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方”。签订认购协议书当日，邓某将购房定金交付某公司。
2014年9月，邓某以无法成功办理银行按揭贷款为由向某公司提出退房申请为由，向某公司提交《退房申请书》，并要求某公司退还其所交的定金。2014年10月，某公司退还邓某购房定金15000元，余款5000元未予退还。2014年12月，邓某以某公司未全额退还购房定金为由诉至法院，请求解除双方的《认购协议书》，并要求某公司返还5000元定金。某公司以邓某中途退房构成违约应支付违约金为由提起反诉，请求法院依法判令反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金10000元。
2015年3月，人民法院判决解除双方签订的《认购协议书》，反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金10000元，扣除反诉原告某公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元后，反诉被告邓某仍应支付反诉原告某公司违约金5000元，驳回原告邓某其他诉讼请求。
【评析】
本案的争议焦点：1.某公司是否应全额返还邓某购房定金；2.反诉被告邓某是否应支付给反诉原告某公司违约金。
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，某公司与邓某在平等自愿、协商一致的基础上签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。由于邓某无力支付首付款而向某公司申请退房，并要求某公司全部退还所交购房定金，系签订协议后途中要求退房，其行为违反上述双方签订的《认购协议书》第二条的约定，已构成违约。同时某公司对此并无异议，应当视为双方当事人协商一致解除合同。
对于双方争议的购房定金和违约金问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。买受人邓某不能办理贷款支付首付款而申请退房，系“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，对于邓某交付给某公司的定金应当按照法律规定处理。
又根据《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第116条规定，当事人同时约定违约金和定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
因此，某公司与邓某签订的《认购协议书》第二条中同时约定违约金和定金，买受人签订协议后中途要求退房的，违约方应向守约方支付违约金10000元，余下所交定金待该套房再次出售后返还买受人，在邓某签订协议后中途要求退房已构成违约时，某公司既可以按照法律关于定金的规定处理，也可以按照双方的约定处理，现某公司主张由违约方邓某按照约定支付违约金10000元，法院尊重当事人的选择，对于某公司提出的反诉请求应予以支持。
