【案例】案件编号：（2013）浙江民终字第550号

2010年5月至2012年4月间，杭州网、腾讯网、网易等网站发布有关城建·锦昌年华的信息，其“项目介绍”部分共有“锦昌年华升级版，品质再塑”、“理性价格，打造绕城内轻松派家园”和“保障承诺，确保安心置业”三部分内容。其中“理性价格，打造绕城内轻松派家园”一节内容如下：“锦昌年华，同时奉行理性价格准则，其主推的90平米内舒适2房、精致3房，推售起价仅5400元／平米……”；“保障承诺，确保安心置业”一节内容如下：“在理性定价的同时，锦昌年华，为解决购房者的后顾之虑，郑重推出‘换房保障承诺’，即当前只需认购该项目任一房产品，交房前可任意换购一套未售及未预定的住宅或商铺。通俗地讲，假如房价跌了，相当于将差价补还给前期购房者。如此举措，只为确保购房者安心置业，市场的风险完全由开发商替购房者承担。在当前市场不明朗、购房者持币观望的情况下，锦昌年华此举无疑为市场注入一剂‘强心针’，让更多购房者购房有保障”。

2011年6月9日，王美平与万地置业公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定：王美平向万地置业公司购买锦昌年华苑31幢713室房屋；建筑面积为63.1平方米；单价为每平方米13708.4元；交付期限为2013年3月31日前。合同还约定了其他内容，但未就王美平主张的换房保障承诺和不降价承诺的有关内容作出约定。

 

2012年5月20日，部分业主向万地置业公司送达了关于锦昌年华二期全体业主告开发商的补偿协议书，以开发商“浙江城建房地产有限公司”对房产大幅度降价销售为由，“要求开发商承担降价部分80%的金额，业主自愿承担降价部分20%的金额”，王美平在补偿协议书上签字，但双方未最终达成一致。于2012年9月26日向原审法院起诉，请求判令万地置业公司补偿房价款240310.04元并由万地置业公司承担案件诉讼费。

一审法院：王美平要求万地置业公司补偿差价240310.04元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。

二审法院：驳回上诉，维持原判。

1、从杭州网、腾讯网、网易等网站发布的有关锦昌年华苑项目介绍来看，其内容是相对固定的，作为具有完全民事行为能力的王美平，根据其向万地置业公司购房时杭州范围内整个房地产市场行情，应当能判断出上述网站发布的信息不是万地置业公司即时发布或更新的信息。

2、王美平提供证据证明杭州网、腾讯网、网易等网站发布关于“保障承诺，确保安心置业”信息的事实，但在万地置业公司提供证据证明杭州网、腾讯网有关锦昌年华项目介绍信息未经万地置业公司公布确认的事实的情况下，未进一步提供证据证明该信息系万地置业公司委托上述网站设计、制作、发布的广告的事实。同时，王美平提供的证据不足以证明万地置业公司作出不降价承诺的事实。

3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，即使杭州网、腾讯网、网易等网站发布的有关锦昌年华楼盘的信息内容即使是万地置业公司发布或者授权发布，亦不符合上述司法解释规定的应当认定为要约的条件，不能认定为是案涉商品房买卖合同的内容。

首先，我们要明白要约及要约邀请的含义。

要约：如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。

要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

目前，商品房买卖几乎是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，难免会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现广告所做的承诺，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。

但如何理解该条款中“具体确定、重大影响”呢？我们认为：第一，广告内容是对开发规划范围内相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二，对房屋本身的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。