编辑：江苏义行律师事务所 吴磊律师

本周办理了一起二手房房屋买卖合同纠纷，作为被告的代理律师参加诉讼。原告卖售人以“被告拖延过户时间赔偿原告损失人民币20000元”为诉请，追究被告违约责任。本起案件案情简单，原告拟定的诉讼请求脆弱的不堪一驳，陈述的事实与理由混作一谈。作为被告，答辩阶段一定要尽量影响到法官的审理思路、直觉倾向，使法官能够迅速走入被告为其铺设的思维路径中来，因此律师针对本起案件的起诉状，做了一番归纳性质的答辩，使整个案件事实顿时清楚展现在法官眼前。这个过程按照原告的起诉状做提出了三个层面的答辩，具体如下：

对事实与理由部分从三个角度来答辩：

第一个方面关于被告义务：

《房地产买卖合同》“第六条约定双方应在2013年02月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，以此来证明被告负有在02月25日过户的义务。《房地产买卖合同补充协议》第7条“签约之后五个工作日内备齐贷款资料”，以此来证明被告负有及时准备贷款材料的义务。那么被告代理人认为，转让过户是卖售人的义务，买受人仅需要协助，不负担有过户的义务，所以法庭应当驳回“因拖延过户时间”而赔偿的诉讼请求;同时备齐贷款资料是催促被告及时履行合同的约定，和合同附件中约定的“甲方于签约后10个工作日内负责注销登记，若未，甲方支付已收款项的20%作为违约金”一样，不构成主要合同义务。

第二个方面关于被告的违约行为：

原告诉称“被告直至2013年3月6日才与原告办理过户手续已逾期10日”，说明被告有逾期过户的违约行为;“被告为办理优惠贷款故意变更贷款银行……”，说明被告有逾期备齐贷款资料的违约行为。那么被告代理人认为双方已经在原告第六份证据《补充协议》中对过户时间重新做了约定，应当以约定为准，同时因为原告于02月25日才注销原有抵押登记7日内不能办理过户，所以即使认定过户是被告的义务，那么被告也没有逾期的行为和故意;而变更贷款银行并没有合同所禁止，与是备齐贷款材料的义务并不冲突，被告在签订合同后已经及时备齐了贷款资料，所以被告没有违反这项义务的违约行为，且是否违反了备齐贷款材料这样义务也与原告的诉讼请求“因拖延过户时间赔偿原告损失”没有任何关联。

第三个方面关于被告的违约责任：

原告诉称乙方按本合同第九条之约定违约金比例承担违约赔偿责任追究被告违约责任;因违约造成原告房屋出租损失、原告误工费损失及房屋差价部分的直接损失追究违约责任。那么被告代理人认为，原告所引用第一种违约责任条款是针对备齐贷款资料这一个义务，也就是原告起诉的是拖延过户，而陈述的理由是拖延备齐资料，那么原告既然诉请中没有主张因备齐资料而造成的违约责任，那么依据这个违约金条款计算出的违约金也不应当得到法庭的支持。而原告房屋出租损失、误工费损失和房屋差价部分的直接损失，可以理解为原告是在以被告迟延过户而主张损害赔偿责任。首先如同刚刚所讲，我们不认为被告负有过户的义务。其次，对于这种责任，根据合同法第一百一十三条的规定“损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。结合本案而言就是，如果双方在02月25日过户，那么被告能够获得的履行利益是已经收取的18万元的首付款和对被告的50万的债权;那么双方在03月06日履行完毕，被告能够获得的履行利益仍然是18万元的首付款和对被告的50万的债权，所以在双方没有约定银行贷款于何时支付的情况下，被告的可得利益没有变化，也即不产生任何损失。另外对该部分损失原告没能够提供任何证据予以证明。

综合合同义务，违约行为和违约责任这三方面，被告认为应当驳回原告的诉讼请求。