律师观点分析

案情简介：甲公司南宁分公司与乙某签订房屋租赁合同，乙某向甲公司南宁分公司出示了其与上手房东签订的房屋租赁合同，乙某也承诺其具有转租的权利，如因租赁权争议影响甲公司南宁分公司店铺正常经营的，损害结果由乙某承担。合同签订后，甲公司南宁分公司因为店铺经营效果不佳，加之店铺附近因地铁施工围挡，人流锐减，亏损严重，故甲公司南宁分公司欲将该店铺转租给他人，并找到合适的意向承租人并签订租赁意向书，但乙某拒绝甲公司南宁分公司的转租。在租赁期限还未届满的15年3月初，乙某叫来电焊工人以甲公司南宁分公司未按期缴纳租金为由强制关闭店门加装两把大锁，致店铺员工和财物滞留店内，无奈甲公司南宁分公司员工报警，后乙某工人放出店铺员工，但是因为加装焊接大锁，故甲公司南宁分公司无法继续经营，直至15年4月中旬，乙某委托律师向甲公司南宁分公司发律师函，要求解除合同并支付租金及滞纳金等。甲公司南宁分公司回函要求乙某开店以便搬离店内货品等以减少双方的损失。乙某开店后，甲公司南宁分公司对店铺进行了交接。乙某遂起诉至南宁某区法院要求甲公司和甲公司南宁分公司支付关店期间的租金及滞纳金等。甲公司南宁分公司收到起诉材料后，依法委托本律师向南宁某区法院提起反诉，要求返还保证金100万元。

南宁某区法院判决：甲公司南宁分公司支付超期的租金1万余元，乙某返还甲公司南宁分公司保证金70万元，甲公司对甲公司南宁分公司应履行的义务承担连带责任。

案件分析：房屋租赁合同纠纷是日常生活中经常遇见的民事纠纷之一，从本案而言，乙某行为错误的表现在：

1、乙某未经甲公司南宁分公司同意擅自关闭店铺，侵害了甲公司南宁分公司正常经营的权利，虽然甲公司南宁分有逾期交纳租金的违约行为，但是乙某应向甲公司南宁分公司主张解除合同并让甲公司承担违约责任，因为按合同约定，乙某可以没收保证金，或者与甲公司协商没收部分保证金。

2、乙某主观上想获得租金和保证金双重的利益，就在甲公司关店后，乙某即与甲公司南宁分公司的意向租户签订了租赁合同，乙某未因甲公司南宁分公司的终止营业而致损失，所以根据租赁合同的约定，按日计算违约金是比较公平的。

3、乙某主张关店期间的租金法院不支持，理由在于甲公司南宁分公司在关店期间的水电费交纳记录上显示的水电费用与以前相比明显偏低，再有法院从附近店铺了解到，甲公司南宁分公司确实在关店之后未开店经营，而关店期间产生的水电费是由于搬离店内货品时所产生。

从该案例我们可以看到，对于房屋租赁合同纠纷的双方来说，合同有约定的，应严格依照合同约定履行，否则就要承担相应的违约责任，但是守约方不能未了获得高额的赔偿而故意将店铺闲置，否则扩大的损失要由出租方自己来承担，在纠纷发生后，建议要咨询专业人士，通过法律途径合理解决。