律师观点分析

原告：张某

被告：李某。

本律师为原告李某的委托诉讼代理人，山东漫森律师事务所律师。

原告张某向本院提出诉讼请求：

1、请求确认原告与被告 李某于1997年11月25日签订的《房屋买卖契约》无效，确 认双方于1997年12月16 日签订的在房地产交易主管机关存档 的契约无效。

2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告张某于1994年购买济南市某别墅一套。后将购房相关材料提交给太平村村委会办理房产证、土地证。后经多次催问房产证办理清况，太平村村委会答复手续正在办理中，已将材料交到镇政府统一办理，具体情况不清楚。1999年因原 告家庭及原告本人原因去外地工作，离开济南。某别墅从此 空置。2019年7月，某别墅小区工作组给原告打电话落实房屋性质，询问基本购房情况，并且询问原告张某是什么时间卖给一个叫李某的人，此时，原告张某才知道某别墅小区某号楼已经在自己毫不知情的情况下“登记”到了被告李某名下，并由被告李某实际占据。2019年7月20日，经原告 张某在市房管局查询得知，被告李某于1997年伪造买卖协 议，伪造原告张某的签名。于1998年1月24日在原济南市市中区房地产管理局用伪造的《房屋买卖契约》过户登记，并取得了某号楼的房产证。被告李某伪造买卖协议， 非法侵占原告张某的房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告李某辩称，1997年年底被告通过枣庄市中级人民法 院和济南市市中区城建综合开发公司七贤分公司取得涉案房屋，并被明确告知系中国人民解放军总参谋部兵种部济南办事处房屋，1998年1月24日取得案涉房屋登记，在此过程中被告自始 至终不知道原告的存在未与原告签订过任何合同，济南市市中区城建综合开发公司七贤分公司也予以确认并且七贤公司目前还 在案涉房屋所在小区服务。涉案房屋某C-11 号二层楼及院落在当时楼内墙面、地面、电、门、上水、污水、室外电、上下 水、院墙均没有，不能实际居住。被告李某后续又进行建设、 装修、以达到能够实际居住使用。被告已经支付了合理价款、进 行了后续建设并办理了房屋产权登记、实际居住使用至今。针对原告在起诉状事实与理由部分的内容，被告提出以下怀疑：1、请原告明确一下其出资多少钱购买的涉案某C-11 号楼?2、请原告明确一下涉案某C-11 号楼太平村村委会或七贤公司 有无向其交付房屋?3、请原告出示一下其当初购买涉案某 C-11 号楼购房合同?4、为什么长达二十几年不管不问?5、原告明确一下其父亲有无对某附C-11 号三层楼进行处理，什 么时间处理的?综上，对原告的诉讼请求被告不认可，请求法庭查清相关事实后驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证和原告身份 证、买卖合同、房屋买卖契约、房屋权属状况信息(前述证据均 复印于房产档案)、(1997)枣经初字第58号协助执行通知书原件、查封、扣押财产清单、收到条、(1997)枣经初字第58号民事裁定书、(1997)枣经初字第58号解除查封(扣押)令、济房权证中字第000101号房屋所有权证书、装修、土建票据一宗、房屋权属状况信息、户籍登记信息、楼房买卖合同公证书、1994 年3月8日张某与济南市市中区七贤镇太平村签订的房屋(楼) 买卖合同等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证的上述证据，本院予以确认，并在卷佐证。

经审理查明：原告张某向本院递交从济南市房产交易与 租赁服务中心调取的《房屋买卖契约》 一份，内容为：  “房主邢 廷永现有某别墅小区C#11 楼及院落一处(楼内墙面、地面、 水电门、上、下水、污水室处电全没有)自愿卖给李某，定价  叁拾玖万元(人民币)。房屋交易税由李某交纳。双方自愿， 永不反悔，空口无凭，立字为证。卖房人：张某。买房人：李某。中证人：王民生。 一九九七年十一月二十五日。”该契约

全为书写体，卖房人张某签名后印章名字为"张某"。同时，原告提交经济南市房地产管理局审批的合同一份，内容为： “卖 方张某买方李某 卖方将座落在市中区七贤镇太平村某房产，建筑面积354. 15m2  ( 已 于 9 7 年 1 0 月 2 4 日签订草 约),出售给买方。双方议定上述房产的总价款为人民币叁拾玖 万元。双方本着钱、房两清的原则，在买方付清买房价款，卖方 已移交买方房地产的条件，共同申请办理过房手 …… 。办理房地 产交易、过户登记手续所需缴纳的有关税、费由买方承担。” 该 合同为打印制式填充合同，卖房人张某签名处印章名字为“张某"。原告张某主张两份协议均不是本人签名，不知道合同 约定房屋为什么过户至被告李某名下，自己从来没有用过“张某”的名字。上述两份合同系原告从房产管理部门管理的案涉房屋档案中调取，对真实性本院予以确认。

被告李某主张上述两份协议中“李某”的签名不是本人签字，案涉某别墅小区C11 号楼房产是通过枣庄市中级人民 法院执行案件和济南市市中区城建综合开发公司七贤分公司购买，自1998年居住至今，是其母亲经办，但其母亲现在老年痴呆，无法说明具体情况。庭审时，本院根据案件审理情况向原告代理人释明，可能出 现合同不成立或可撤销情形，是否重新明确诉讼请求，原告代理人坚持要求法院确认合同无效。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；( 二 ) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式 掩盖非法目的；  (四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行 政法规的强制性规定。”根据前述法律规定，确定合同效力的前 提是合同依法成立。案涉两份房屋买卖合同均为书面合同，张某和李某作为合同买卖双方当事人，均认可合同中的签字不是 本人书写，合同未依法成立，不存在确认合同效力问题。经本院 释明原告仍坚持要求法院确认合同无效，故原告的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四 十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告张某的诉讼请求。