【案 情】

2010年3月3日，徐先生与某房地产公司签订了商品房买卖协议。协议签订后，徐先生依约交纳了房款，某房地产公司交付了商品房钥匙。徐先生多次找房地产公司要求履行协助办理房产证的义务。某房地产公司一直推诿未办。2012年5月2日，徐先生起诉至法院，请求法院判令某房地产公司履行协助办证义务，并要求某房地产公司承担逾期办证的违约责任，诉讼中徐先生提交了商品房买卖协议，购房发票。某房地产公司未提交证据。在本案中，对是应该由徐先生举证证明某房地产公司未履行协助办证义务，还是应该由某房地产公司举证证明其已经履行了协助办证义务，产生争议。

【分 析】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内不能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2、商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。一般情况下，商品房买受人要办理房产证，需具备以下条件：1、作为出卖人的开发商取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产行政管理机关，取得登记部门出具的收件单等证明材料。2、房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门依法履行职责。3、买受人提供房地产行政管理机构办理房产证所需的材料(如身份证、户口本、结婚证、商品房买卖合同、购房发票等)及支付一定数额的契税和相关费用。在现实生活中，导致逾期办证的主要原因有：1、出卖人的原因。如出卖人的土地使用手续不合法，未支付全部的土地使用权出让金，违规开发建设，没有通过综合验收或提交综合验收合格证明，所售房屋设定的抵押尚未注销等，总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时不能提供相关证明材料。2、第三人的原因，这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门因工作拖延、推诿、失职等。3、买受人的原因。这主要是指出卖人按照合同约定办理了房屋所有权初始登记，并备齐相关文件证明的情况下，买受人因自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需支付一定数额的相关费用，买受人不愿交纳等。

对逾期办证的举证责任分配实践中认识不一致，下面笔者从买卖双方的权利和义务及举证责任方面进行探讨。

一、商品房买卖合同中出卖人的权利和义务

(一)出卖人的权利

出卖人的权利是按合同约定取得价款。

(二)出卖人的义务

按照《合同法》第130、135、138条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担转移标的物所有权的义务。出卖人将符合合同约定的房屋转移占有予买受人即履行完毕交付使用的义务，也就是俗称的“交钥匙”。转移标的物的所有权予买受人也是出卖人应负的义务。我国的不动产物权变动采取的是交付加登记的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书，这也是不动产物权变动公平原则的具体体现，按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可以认定，商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。依据上述规定和房屋所有权登记的实际做法，出卖人的协助义务主要为：1、完成房屋的初始登记。在完成房屋的初始登记方面，按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地文件或者土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。2、提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。出卖人提供土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，是指在买受人在约定或法定期限内向登记管理部门申请土地使用登记和房屋所有权登记时，出卖人应按合同约定或法律规定，提供相关的证明材料。

二、商品房买卖合同中买受人的权利和义务

买受人的权利是按合同约定占有使用及取得商品房的所有权。买受人的义务是按合同约定支付价款。

三、举证责任

举证责任是指当事人对自己提出的主张有收集或提供证据的义务，并有适用该证据证明主张的案件事实成立或有利于自己的主张的责任，否则将承担主张不能的危险。

按照大陆法系各国和我国学术界的通说，举证责任分配应遵循如下原则：1、凡主张权利和法律关系存在的当事人，只需对产生该权利或法律关系的法律事实负举证责任，不对不存在阻碍权利或法律关系发生的事实负举证责任，存在阻碍权利或法律关系的事实的举证责任应由对方当事人负担。2、凡主张原来存在的权利或法律关系已经或者应当变更或消灭的人，只需就存在变更或消灭权利或者法律关系的事实负证明责任，不必进一步对不存在阻碍变更或者消灭权利或法律关系的事实负证明责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称规定)在第一条规定的举证责任分配的一般原则，第二条、第四条、第五条、第六条、第七条规定了举证责任分配规则。《规定》第五条对合同案件中特殊事项的举证责任分配问题予以明确，完善了举证责任分配的一般原则。

综上所述，笔者认为，在逾期办证纠纷中，买受人应当举证证明买卖商品房的约定及支付价款的事实，出卖人应当举证证明其交付商品房及履行了完成房屋初始登记及提供了相关证明材料的事实。