律师观点分析

原告陈XX与被告XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人任XX，被告XX公司的委托诉讼代理人闫X超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈XX向本院提出诉讼请求：1.XX公司支付逾期办理房产证违约金19372元(其他逾期产权登记违约金按照合同约定计算至实际取得房屋权属证书止)；2.诉讼费由被告承担。庭审中，陈XX变更第一项诉讼请求，要求XX公司支付逾期办理房产证违约金19558元。事实和理由：陈XX与XX公司于2013年11月9日签订房屋买卖合同一份，约定XX公司于2014年12月31日前将合同约定的商品房交付陈XX，并约定在商品房交付使用后365日内办理产权登记，并使陈XX取得房地产产权证书。合同签订后,陈XX按照合同约定的付款方式支付了房款，但XX公司未按照合同约定办理产权登记。
XX公司辩称，陈XX没有实际损失，要求的违约金过高，要求法院调低违约金；违约时间应当计算至XX公司将材料提交产权机关备案之日止，另外对计算方式也有异议，认为违约时间应当扣除节假日。
陈XX围绕诉讼请求依法提交了商品房预售合同一份、增值税发票一份，经XX公司质证没有异议，本院依法予以采信。XX公司提供入住手续书一份、不动产权证复印件一份，经陈XX质证没有异议，本院依法予以采信。另外,双方均认可XX公司将材料提交产权机关备案之日为2018年4月18日。
本院经审理认定事实如下：陈XX与XX公司于2013年11月9日签订商品房预售合同一份，约定陈XX购买XX公司开发的位于潍坊市坊子区XX九龙湾16号楼1单元1-1301号房屋一套。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：….3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但如因买受人责任，造成不能在规定的时间内取得房屋产权证的，责任由买受人承担。4、其他非因出卖人过错的情况造成不能在规定的时间内取得产权证的，出卖人不承担任何责任。
合同签订后，陈XX依约向XX公司支付房款516048元，XX公司为陈XX开具了购房发票。2015年11月9日，XX公司向陈XX交付房屋，并于2018年4月18日将办理权属登记资料报产权登记机关备案。
本院认为，陈XX与XX公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。商品房预售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约金。本案中，XX公司交房日期为2015年11月9日，其将权属登记资料报产权登记机关备案的时间不应晚于2017年4月26日，而其实际报备案的时间为2018年4月18日，晚于合同约定，构成违约。违约天数自2017年4月27日计算至2018年2018年4月18日的前一天即2018年4月17日，违约天数为356天。违约金金额计算应以陈XX实际交付房款516048元为基数，按照每日万分之一计算356天，计款18371.31元，超出部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告XX公司支付原告陈XX逾期办理房产证违约金18371.31元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费289元，减半收取145元，由原告陈XX负担15元，由被告XX公司负担130元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。