蛋壳公寓暴雷的法律问题分析

蛋壳公寓暴雷的法律问题分析

蛋壳公寓暴雷最近引爆全国租房市场，全国各地众多的业主、租客、员工、装修公司纷纷到蛋壳门店排队维权，同时也出现了业主逼迫租户搬离房屋的纠纷。那么本就简单分析一下蛋壳公寓暴雷事件中的一些法律问题。

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，是长租公寓的一个典型代表，我们先理清楚蛋壳公寓是怎么样一个运作模式。首先，蛋壳公司从业主手里收房，由于市场竞争收房的价格会被同行拉高，和业主一般签订的是委托合同，代为管理、出租房子，按月向业主支付租金；其次，蛋壳找装修公司对房屋进行装修，一般一套房子花费3万到8万不等；再次，通过58同城等平台打广告或电话销售招揽租户，蛋壳员工为了签单，租金不会太过高于市场价，租户一般是按季付款、或按年付款，如果租户没有钱则通过微众银行等金融机构贷款（租金贷）解决房租问题，蛋壳一次性从银行拿走一年的租金，租户按月向银行还贷。由于高价收房获得房源，低价租房吸引租户回笼资金，加上装修的成本，有机构经过测算，平均每一套新增房源，需要12到20个月才能收回成本，而这就为蛋壳公寓资金链危机埋下了“深坑”。

接下来我们来具体分析一下蛋壳暴雷事件的几个法律问题。

1.蛋壳没有能力支付房东租金，房东能不能直接赶走租户。

蛋壳和房东是委托代理关系，不是租赁关系，蛋壳的权利来源于房东的授权，蛋壳与租户签订租赁合同的只是替房东代为签署。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

由以上的条款可知，房东是不能直接赶走租户的，房东通过法律途径赶走租户也很难得到支持。但是现实情况往往是非理性的，房东拿不到蛋壳的租金，为了止损，就会采取断水、断电、骚扰、换锁等方式逼迫租客搬离，而租客由于支付了一年的租金肯定不愿搬离，特别对于从银行贷款支付租金的就是人生灾难，两个受害人就会互相伤害，进一步形成新的纠纷。

2.蛋壳资金链断裂的法律后果

（1）蛋壳公寓的实际经营者紫梧桐(北京)资产管理有限公司，在无法支付房东租金的情况下可以向法院申请破产，如果有人接盘可以进行重整，偿还房主的租金继续经营，否则只能进行破产清算，债权人向资产管理人申报债权，经过资产评估扣除完管理人费用、税收、社会保险费、员工工资，把剩余可分配资产给房主、装修公司抵债。

（2）蛋壳公寓的实际经营者紫梧桐(北京)资产管理有限公司的主要负责人如果选择跑路，则有可能构成合同诈骗罪。根据《刑法》第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。蛋壳公寓的实际经营人通过从租客手中先期收取长期租金，再支付房东短期租金，获取资金流顺差，再卷款跑路，达到非法获利目的，同时造成造成业主房租、租客租金无法要回，涉嫌诈骗。由于蛋壳公寓在全国有上百万套房源，触犯合同诈骗罪一定是情节特别巨大，紫梧桐公司主要负责人将面临十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产的刑罚。

目前，蛋壳的实际控制人高靖早在今年6月份已经因涉嫌套取国有资产被相关部门带走调查。蛋壳公寓11月16日官方微博表示，公司没有破产，也没有跑路，只是陷入了资金链紧张危机，并不会倒闭，至于这话的真假，敬请期待。

3.蛋壳拖欠员工的工资和装修公司的装修款怎么解决

（1）拖欠员工的工资，员工为了谋生都会选择离职，根据《劳动合同法》的规定，无理由拖欠工资，劳动者提出辞职的，用人单位除了补齐拖欠工资外，需要支付劳动者经济补偿金，按照每满一年补一个月工资标准计算。用人单位不同意支付的，劳动者可以申请劳动仲裁。不过劳动者切记，第一是保存好证据，包括工作记录、打卡记录、加班记录，第二是劳动仲裁的时效是一年，从离职之日起算，千万不要超过时效。

（2）拖欠装修公司的费用，装修公司也只能拿起法律武器，起诉蛋壳，尽快起诉、尽快申请强制执行、尽快回款，在蛋壳经营者破产或跑路之前尽量挽回一些损失。

蛋壳公寓的暴雷确实给长租公寓市场带来了巨大的震动，同时，我们也看到了在监管存在一定的漏洞，蛋壳公寓的运作模式无异于庞氏骗局。房主拿不到租金利益受损，但是最最可怜的是贷款租房的租户，面临被房主赶走的局面，还要偿还一年的房租贷款。租房的打工人太难了！