崔萍律师
律师观点分析
核心内容：购买未过交易限制期限的动迁安置房后，房屋买卖合同是否有效？如果购买后卖家又将房屋抵押给了他人，那买家还能否取得房屋的产权？又该如何办理过户取得房屋的产权？下面，上海房产律师崔萍结合经办的案例为您详细介绍，希望对您有所帮助。
【案情介绍】
2015年4月闵某与陆某签订了《房屋买卖合同》，约定陆某将其名下的房屋以总价118万元的价格转让给闵某，该房为动迁安置房（三年内不得交易），闵某和陆某双方同意在交易限制期满可以过户之日起三日内到房地产交易中心办理过户，同时约定在合同签订当日闵某向陆某支付110万元房款，陆某在收到该笔房款当日向闵某交付房屋，剩余的8万元在过户时一并支付。
合同签订后，闵某依约向陆某支付了110万元房款，陆某也依约将系争房屋交付给闵某，闵某随后将系争房屋装修后入住。2015年5月系争房屋经核准登记在陆某名下，陆某随后将小产证交付给闵某。
2018年2月，陆某私下补办了系争房屋的小产证，并于3月与管某签订了《房地产抵押借款合同》，陆某向管某借款100万元，将房屋抵押给了管某，并办理了抵押登记，然陆某仅向管某偿还了10个月的利息，一直未归还本金。
陆某未按约办理过户手续，闵某遂在咨询了崔萍律师的法律意见后，向法院提起诉讼，要求陆某继续履行房屋买卖合同，涤除系争房屋上的抵押登记，将房屋产权过户至闵某名下，并要求陆某按合同约定支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金及律师费。
陆某在庭审中辩称系争房屋为动迁安置房，三年内不得交易，故双方签订的买卖合同应为无效；系争房屋虽登记在陆某一人名下，但有家人份额，房屋权属存在争议；目前其身患重病，无力偿还抵押借款，不同意过户。
【法律分析】
本案原告闵某的代理人崔萍律师经过分析后，给出如下法律意见：
首先，闵某与陆某就系争房屋签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，陆某关于系争房屋存在权属争议及房屋买卖合同无效的抗辩意见，没有事实和法律依据。
其次，系争房屋登记在陆某一人名下，表明陆某对系争房屋具有完全的处分权，陆某应依约为闵某办理过户登记手续，否则应承担相应的违约责任。而陆某擅自将系争房屋抵押给管某，致使房屋产权至今未过户至闵某名下，已然构成违约，理应承担继续履行等违约责任。
再次，系争房屋现已设立抵押权，如果不消除抵押权，将无法办理产权转移手续。因闵某自愿代陆某清偿相关债务，涤除抵押，法院可判决陆某在抵押登记注销后配合将房屋产权过户至闵某名下。而就闵某代陆某向管某偿还的借款，闵某可向陆某追偿。
最后，因《房屋买卖合同》约定了违约金，并约定了守约方可以要求违约方承担因诉讼支出的律师费，故该部分诉请也会得到法院的支持。
【审理结果】
法院最终判决与崔萍律师的预判完全一致，原告闵某的要求得到了全部支持。判决如下：
- 一、原告闵某与被告陆某于2015年4月签订的房屋买卖合同继续履行；
- 二、第三人管某于债权清偿之日起三日内办理房屋抵押登记注销手续；
- 三、被告陆某于抵押登记注销后三日内协助闵某将房屋产权过户至闵某名下；闵某在办理房屋产权过户手续的同日，向被告陆某支付8万元房款；
- 四、被告陆某于判决生效之日起十日内，向原告闵某支付违约金20万元；
- 五、被告陆某于判决生效之日起十日内，向原告闵某支付律师费XX元。