律师观点分析
原审原告王XX与原审被告马XX房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年3月20日作出（2013）铁东民一初字第52号民事判决，马XX不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人马XX及其委托代理人琚XX，被上诉人王XX的委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX一审诉称：原告与被告于2012年3月22日签订房屋租赁协议，约定将被告名下的位于鞍山市铁东区XX的两处商业网点200平、97平及扩建面积共500平租给原告作为饭店经营使用，租赁期间为2012年9月11日至2017年9月10日，租金为每年18万元，半年一付。原告依约交纳了租金并随即对房屋进行装修和开业经营。在2012年10月28日，原告到鞍山XX公司交本年度取暖费，北美XX只收取了97平的取暖费，拒绝收取200平的取暖费，理由是该房产拖欠以前多年的取暖费及私接管线。该公司工作人员在2012年12月2日将供暖关闭。同时，2012年11月14日鞍山市城市综合行政执法局对被告的房产临时用地下发了收费通知书，被告拒绝交纳。2012年11月，鞍山市房产局对被告下发租金、共用设施维修费催款通知单，被告也拒绝交纳。原告多次找到被告要求其对以上问题解决，但被告未采取有效措施，由于房屋在12月2日被停止供暖及拖欠各项应由被告交纳的费用，因天气寒冷，室内温度过低致使原告经营的饭店无人光顾，被迫在12月25日停业，损失巨大。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告认为被告应当提供符合居住使用条件的房屋，应当保障房屋具有供暖的基本功能。因被告拖欠取暖费及私接管线扩建等原因导致原告无法交纳租赁期间的取暖费而被停止供暖，被告也未采取有效措施处理，造成房屋没有暖气无法使用，被告已经构成违约，而且被告扩建房屋的临时占地已经过期，被告作为商业网点出租的97平房屋实际是住宅用房，依据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，违反规定改变房屋使用性质的不得出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。综上，请求：1、解除双方签订的租赁协议；2、请求被告返还装修及无供暖期间的5个月租金7.5万元；3、请求被告赔偿装修损失621，932元；4、请求被告赔偿营业期间电费损失1万元、员工工资3万元；5、请求被告赔偿原告已交取暖费2716元；6、由被告承担诉讼费用。
被告马XX一审辩称：我没有私接暖气，也没有拖欠暖气费，所以房屋租赁协议我不同意解除，也不同意赔偿原告诉讼请求中的各项损失。
一审法院审理查明：原、被告于2012年3月22日签订一份租赁协议，协议约定“被告将位于鞍山市铁东区XX房屋出租给原告，该房屋面积500平方米。租赁时间为2012年9月11日至2017年9月10日。每年租金为18万元，每年9月10日前原告向被告交纳下一年度租金，每半年上打租9万元。原告要对网点进行装修或改装，须与被告协商，被告同意后方可进行。同时，原告在租用经营期间，要遵守国家法律和法规并交纳经营期间的费用和房屋所发生的一切费用。”协议签订后，原告向被告交纳9万元租金，被告将房屋交付原告使用。原告接收房屋后对该房屋进行装修用于经营饭店。2012年10月28日原告交纳97平方米房屋2012年度至2013年度的取暖费2716元，因其余房屋拖欠取暖费，原告未能交纳该部分房屋取暖费。2012年12月2日供暖公司因拖欠取暖费对该房屋停止供暖。2012年12月19日鞍山XX公司向该房屋下达催费通知，通知内容为：您的住房园林路59栋8网点自供暖起一直欠费，虽然是一户一阀，但由于有人阻碍，不让关阀断管，导致无法停供，至今正常供暖，希望按到通知后尽快补交所欠采暖费。原、被告协商交纳拖欠取暖费的相关问题，双方未达成一致。租赁期间，鞍山市房产局又向被告发出租金、共用设施维修费催缴通知单，通知被告缴纳拖欠的租金、共用设施维修费及滞纳金，但被告没有交纳。另在2012年11月14日鞍山市城市管理综合行政执法局发出收费通知书，通知内容为：铁东区园林路40平方米的临时占地已到期，限于2012年11月17日前缴纳2012年1-4季度占地费13，140元。被告未在指定期间交纳占地费，其于2013年5月8日按照180天，每天2元的标准向鞍山市城市管理综合行政执法局交纳占道费5400元。原告于2012年12月25日停止饭店经营。另查，被告出租的房屋由三部分组成，其中97平方米房屋的使用用途为住宅，200平方米房屋的使用用途为商业，剩余房屋为临时用房。再查，原告申请对其租赁房屋的装修损失进行鉴定，2013年6月27日，辽宁XX公司出具一份鉴定结论，装修金额为450，309.89元，鉴定费15，000元。被告对该鉴定结论有异议，认为没有折旧，原告再次申请鉴定。2014年1月7日，辽宁XX公司出具一份鉴定结论，装修价值为410，453元，鉴定费6000元。
一审法院审理认为：被告出租的房屋中存在临时用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”之规定，被告未能提供主管部门批准建设的手续，且被告提供了占道费收据仅能证明被告占道的合法性，不能证明其已经过主管部门批准建设临时用房及其使用期限延长，因此，原、被告签订的租赁合同中临时用房部分租赁无效。
另关于原、被告签订的租赁协议中被告拥有房屋所有权证的297平方米部分，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约定履行。被告在履行协议过程中，未能全部履行合同义务交纳出租房屋前拖欠的取暖费，造成原告承租房屋后在冬季无法经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被告拖欠取暖费的违约行为造成原告不能实现其承租房屋的目的，即饭店无法经营。因原告庭审期间交付房屋钥匙，被告拒绝接收，应视为原告于2013年2月21日向被告交付房屋，因此原、被告的租赁协议应当于当日解除，故原告请求与被告解除租赁协议，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于原告请求返还租金75，000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方签订的租赁协议部分无效，但是原告已占有、使用该房屋，因此原告应当支付其交还房屋前的租金，原告已付房屋半年租金9万元，原告实际占用房屋5个月10天，因此，被告应当返还原告租金10，000元。故原告的该项诉讼请求合理部分，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于原告请求被告赔偿装修损失621，932元的诉讼请求，一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同部分无效，部分应当解除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；”之规定，该案中，原告经被告同意对租赁房屋进行了装修，原、被告双方租赁协议中对解除合同的装修处理没有约定，现因被告的过错及违约行为导致双方签订的租赁协议部分无效、部分应当解除，因此被告应当赔偿原告的装修损失，经鉴定机构对原告的装修残值进行评估，原告的装修价值410，453元，故对于原告的该项诉讼请求合理部分，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于原告请求被告赔偿营业期间电费损失、员工工资损失的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原告提供的证据不能证明其在停止供暖后电费的增加，原告给付员工工资是其经营所发生的，与房屋租赁合同纠纷无关联性，且其提供的证据亦不能证明其主张，故对于原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于原告请求被告赔偿已交纳的取暖费2716元的诉讼请求，一审法院认为，原告交纳取暖费后，因被告的违约行为，致使原告未能享受供暖，因此，被告应当给付原告已交纳的取暖费2716元，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于被告所述原告兑店后租赁房屋，拖欠的取暖费、占地费、拖欠的维修费等应当由原告承担，并且是由于原告私接管线造成停止供暖的辩解，一审法院认为，该案中拖欠的取暖费是在原告承租房屋之前发生，其应当由出租人承担。此外，因该房屋发生的占地费、拖欠的维修费等问题，一审法院认为，上述费用是因房屋产生的，被告作为该房屋的所有权人和使用权人，其应当承担该部分费用。关于私接取暖管线问题，因被告未能提供充足证据证明系由原告私接管线，并且该房屋被停止供暖主要原因是拖欠取暖费，因此被告的该项辩解一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十一条之规定，判决：一、原告王XX与被告马XX签订的租赁协议于2013年2月21日解除；二、被告马XX于本判决生效之日起十日内返还原告王XX租金10，000元；
三、被告马XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告王XX装修损失410，453元；四、被告马XX于本判决生效之日起十日内返还原告王XX取暖费2761元；五、驳回原告王XX的其他诉讼请求。如果被告马XX未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，197元，由原告承担2000元，由被告马XX承担9197元，鉴定费21，000元由被告马XX承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）。
马XX上诉的理由及请求是：原判事实不清，适用法律错误。一审以上诉人拖欠取暖费为由，判决上诉人承担相应责任缺乏事实依据。拖欠取暖费并不是供暖公司停止供热的理由，最主要的是由于被上诉人私接管线。上诉人的房屋出租已经近十四年，从未发生停止供热的情况，即使有拖欠，经过协商也都顺利解决了。上诉人得知此次拖欠情况后，多次与供暖公司联系，并借给被上诉人7000元用于交纳拖欠的取暖费，但被上诉人没有交给供暖公司，导致欠费。除拖欠取暖费的责任不在上诉人外，被上诉人私接管线是导致停止供热的重要原因。另外，租赁期间未缴纳共用设施维修费及滞纳金，以及占地费等，按租赁协议约定应是被上诉人的义务。综上，请求二审撤销原判并改判上诉人不承担责任。
王XX二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人协商一致或者具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形时，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人于2012年3月22日签订一份租赁协议，约定上诉人马XX将位于鞍山市铁东区XX面积为500平方米的房屋，出租给被上诉人王XX。协议签订后，被上诉人依约交纳了房屋租金，履行了合同义务，而上诉人交付的房屋却存在拖欠取暖费的情况，该拖欠行为自双方签订租赁协议前就存在，至今尚未补缴，导致房屋于2012年12月被停止供暖，被上诉人租赁房屋经营饭店的目的无法实现，并于2013年2月21日一审庭审期间当庭交付房屋钥匙，故被上诉人请求解除租赁协议的诉求有事实和法律依据，一审判决双方租赁协议于2013年2月21日解除并无不当，本院予以维持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，因上诉人的违约行为导致合同无法履行而被解除，故其应当返还因租赁协议而取得的财产，并赔偿被上诉人的损失，因此，一审判决上诉人返还剩余租金、取暖费，并赔偿被上诉人装修损失并无不当，本院予以维持。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张拖欠取暖费并不是供暖公司停止供热的理由，最主要的是由于被上诉人私接管线一节，其并未提供充分证据证明其主张。此外，上诉人亦认可该房屋已经出租近十四年，租赁期间一直正常供暖，供暖面积为500平方米。结合2012年12月19日鞍山XX公司催费通知，“……虽然您的住房是一户一阀，但是由于您家有人阻碍，（封闭铁门进不去）不让我们关阀断管，导致您的住房无法停供……”，表明该房屋一直正常供暖系因为有人阻碍不让进户关阀，拖欠取暖费的情况一直存在，且在被上诉人承租该房屋前供暖面积即为500平方米，故对上诉人此节主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7648元，由上诉人马XX负担。
本判决为终审判决。
刘兆才律师