律师观点分析
上诉人鞍山市XX公司（以下简称华宝XX）为与被上诉人丛XX房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2014)铁东民一初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月10日、9月9日公开开庭进行了审理。上诉人华宝XX的委托代理人李X、刘XX，被上诉人丛XX的委托代理人许X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年12月31日，华宝XX与XXX（业主为丛XX）签订了一份《鞍山电脑城租赁协议》，该协议第一条约定：“甲方将所属位于鞍山市五一路35号鞍山电脑城XX档口租给乙方，从事电脑及配件经营，面积为6.95平方米。第二条约定，租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止。第三条约定，交租方式为每半年一次，首次租金在本协议签订之日起交纳，其后租金在前次租金期满时提前一个月交纳。四、租金及其它费用，1、本档口租金每月每平方米105元，年租金为8756元。首次租金为4378元。2、协议期内免收物业管理费、空调费等。3、协议期内甲方为乙方免费办理2万元的财产保险。4、在签定协议时，乙方向甲方交纳经营保证金2000元。乙方未违反协议的规定且在协议终止后半年内未发生今后服务违约责任，甲方凭乙方所持保证金收据将保证金全额返还”。合同签订后，丛XX向华宝XX交纳了2013年全年租金8756元，并交纳了经营保证金2000元，华宝XX给丛XX出具了收据。另查，由于2013年8月20日至10月6日商场内消防改造，华宝XX通知丛XX停止经营，在停业期间，华宝XX在未通知丛XX的情况下，在丛XX租赁的档口内安装立柱，导致丛XX的柜台损坏，丛XX多次找华宝XX协商未果。还查，丛XX从2013年8月20日起一直未经营该案诉争房屋。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。该案中，在丛XX租赁华宝XX档口期间，华宝XX对该案诉争档口所在楼层进行消防改造，在改造的过程中对丛XX租赁的柜台造成了损坏，导致丛XX在停业之后，一直未能经营该案诉争档口，在双方就消防改造期间给丛XX造成的停业损失及柜台损失未达成协议的情况下，华宝XX单方面决定延长租期至2014年3月14日，且其亦未将延长的租期的主张通知丛XX，故双方所签订的租赁合同应视为未到期，华宝XX无权要求丛XX撤出档口，并赔偿损失。综上，对华宝XX提出的请求判令丛XX租赁协议到期后立即撤出档口内所有的物品、并赔偿华宝XX租金损失2015元之诉求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条之规定，判决：驳回华宝XX的诉讼请求。案件受理费50元，由华宝XX承担。
上诉人华宝XX不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订的协议期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租赁期满后，华宝XX多次提前告知丛XX续签协议，丛XX迟迟不予签订，华宝XX通知丛XX不签订租赁协议视为放弃档口经营权，应撤除柜台全部物品，丛XX不予理睬，导致华宝XX档口不能正常租赁，截止上诉日期造成经济损失12210元。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人丛XX书面答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，丛XX租赁华宝XX档口期间，华宝XX进行消防改造造成柜台损失，导致丛XX停业无法经营，给丛XX造成停业损失及柜台损失在未达成协议的情况下，华宝XX单方决定延长租期至2014年3月14日，且未将延长的主张通知丛XX，双方签订的租赁合同应视为未到期，华宝XX无权要求丛XX撤出档口并赔偿损失。华宝XX上诉理由于法无据，双方没有续签协议，不存在权利义务关系，请求二审维持原判，驳回上诉人上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，因华宝XX进行消防改造而给业主造成停业，华宝XX在停业47天基础上又减免租金25天，与商场内其他业主签订的2014年租赁合同截止到2015年3月13日，自2014年1月1日开始至2015年3月13日。二审中，华宝XX提供了商场改造后消防验收合格的检测报告和年度消防检验报告，报告均显示消防合格。
本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的租赁协议是否已经终止？双方间2013年的租赁协议在履行过程中，华宝XX应消防要求进行改造，在消防改造完成后，华宝XX主张因消防改造，因此对经营业户将租期延长到2014年3月14日，并提供了其他业主的证明材料及租赁协议，对其提出的已经对租期延长的主张，本院予以采信。因丛XX并不同意华宝XX单方延长租期的决定，且2013年租赁合同到期后，又未与华宝XX签订新的租赁合同，因此，华宝XX与丛XX签订的租赁协议，截止到2013年12月31日已经终止。之后，双方并未签订新的租赁协议，双方之间自2014年之后并不存在租赁关系，丛XX占用华宝XX档口，不撤除物品的行为已无法律依据，对华宝XX要求丛XX撤除档口内物品的请求，应予支持。
对于丛XX提出因华宝XX消防改造导致无法营业，双方未就损失达成一致，不同意华宝XX单方决定延长租期的一节。华宝XX对于在消防改造期间对其他业户未能营业所造成的损失是通过延长租期的方式给予补偿，而丛XX又不同意华宝XX通过延长租期的方式给予补偿，对于其主张所造成的损失双方未达成一致，认为租期未到期的理由。本院认为，因丛XX另案起诉华宝XX要求赔偿营业损失，已经鞍山市中级人民法院作出生效判决，由华宝XX给付丛XX自2013年8月20日至12月31日停业期间的营业损失，是对丛XX停业期间华宝XX未能履行租赁合同的赔偿，对2013年租赁合同现已无需通过延长租期的方式予以解决，因此，丛XX提出双方租赁关系未到期的抗辩一节，既缺乏事实依据，又无法律依据，本院不予采信。
对于华宝XX提出赔偿租金损失的上诉一节，因双方并未就租赁达成一致意见，华宝XX主张租金损失无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2014）铁东民一初字第506号民事判决；
二、丛XX于本判决生效之日起10日内撤出档口内所有的物品；
三、驳回鞍山市XX公司其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由丛XX承担。
本判决为终审判决。
刘兆才律师