《民法典》之“居住权”制度最新解读
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我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应我国社会对居住权制度的需求，是立法层面对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，具有重要的社会意义和法治价值。
《民法典》物权编用第十四章整章从第三百六十六条至第三百七十一条共七个条款对“居住权”做了明确规定，下面我们来一一解读。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
解读：本条明确，“居住权”是一种用益物权，也就是对物权的占有、使用权，而不拥有所有权，原则上居住权人只能生活居住，不享有收益权。另外，可以设立居住权的只能是住宅，也就是居住用房，商业经营用房和商铺不能设立居住权。对居住权的设立须签订合同予以约定。居住权人还应仅限于自然人，法人和其他企业组织不是适格的居住权人。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
解读：本条明确，设立居住权必须订立居住权合同，而且必须是书面合同，而不能是口头约定。合同中应该写明双方当事人的姓名、住所、设立居住权的房屋的具体位置，还可以为居住权人的居住权附上一定的义务和要求，比如是否有偿、居住权人应维持房屋原貌、尽到对房屋的管理修缮保护义务、不得出租、不得转让等。居住权合同还应该明确约定居住权的期限，居住权的期限没有限制，不像租赁合同有最多20年的期限限制。对于居住权期限没有约定或约定不明时，应该默认是居住到死亡。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
解读：本条确立了居住权无偿设立的基本原则，但是当事人可以在居住权合同中约定有偿设立，这是法律不禁止的。如果合同没有特别约定，视为无偿的。本条规定了居住权登记生效主义，即居住权向登记机构（自然资源确权登记局）申请登记后才成立。未登记的，不发生设定居住权的效力。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
解读：居住权人向他人转让居住权，以遗嘱处分自身居住权的，均属于无效；居住权人擅自出租房屋，所有权人可主张其停止出租行为，并请求承租人搬离，居住权人收取的租金应转交给所有权人，但是，是否会因为居住权人擅自出租房屋而导致居住权消灭，法律并无明确规定，当事人可在居住权合同中加以约定，若没有约定或者约定不明，可以参考《民法典》合同编中合同解除的规定处理，如果居住权合同解除了，居住权应该同时消灭。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
解读：本条规定了居住权消灭的两种情形，居住权因期限届满或者居住权人死亡而消灭。但是，依据相关法律规定和司法实践，不能仅将居住权的消灭情形限定于本条规定的这两种情形。由于居住权的权源包括合同，如若合同约定或法定的解除条件依法成就，根据民法典第557条第2款“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”的规定，居住权也会因解除条件成就的情形而归于消灭；同时，根据民法典第576条”债权和债务同归于一人的，债权债务终止”的规定，居住权主体混同，也会产生居住权消灭的法律后果。而且，民法典第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依此，如若居住权的客体毁损、灭失，同样会产生居住权消灭的法律后果。此外，居住权人对于居住权也有最终处分的权利，如若居住权人依自己的单方意思表示自行放弃居住权，此时居住权亦消灭。当然，不管基于什么原因，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
解读：本条专门针对以遗嘱方式设立居住权做了规定，但是好像又什么都没有规定，只说“参照适用本章的有关规定”。关于遗嘱设立的居住权，是否需要登记才生效，学理上意见不一。从字面意思理解，“参照适用本章的有关规定”，就是参照本章第三百六十六条至三百七十条的规定，上述条款规定了居住权的性质、设立方式、居住权的登记生效制度、居住权的内容、限制和消灭（如不得转让、继承、出租等）等，其中包含了居住权的登记。所以，从本条文义理解，以遗嘱设立的居住权也应该进行登记。但是如果立遗嘱人生前没有办理居住权登记，遗嘱中的居住权人在其死亡后向立遗嘱人的继承人提出办理居住权登记而继承人不答应的情况下，应该这么办？法律没有明确。笔者认为，居住权人可以提起诉讼，请求法院确认其基于遗嘱享有的居住权。
