观点

　　1、若商品房买卖合同对能否变更买受人有约定，则该约定对买卖双方均有约束力，双方均应依据合同内容履行各自义务。

　　2、若商品房买卖合同未对能否变更买受人有约定，而买受人要求将买受人变更为其他第三人的，应当经买卖双方协商一致；未经合同一方当事人的同意而擅自变更合同主体的，应当承担违约责任。

　　3、根据《合同法》第88条，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本条规定了债权债务的概括转让，是指由合同当事人一方将其债权债务一并转移给第三人，由第三人概括地接受这些债权债务。

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　　不同的意见

　　实践中，买卖双方签订商品房买卖合同后，对于购买方是否有权利将买受人变更为他人有两种不同意见。示例：A与B签订商品房买卖合同意向书，A作为出卖人，B作为购买人，B已支付部分购房款。后B由于限购、规避过户税费、意图通过转手卖房等原因，希望将买受人B本人变更买受人为C，A是否有义务配合变更买受人。

　　第一种意见，在购买方已经支付了部分购房款的情况下，此时变更购买人不影响出卖方的利益，出卖方应当基于诚实信用原则予以配合；第二种意见认为，合同具有相对性，原商品房合同中若无约定可以变更买受人，则应当以合同签订方作为合同主体，房屋也应当过户到原合同购买方名下，否则属于未经协商一致变更合同，构成违约。

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　　律师观点

　　本律师同意第二种意见。

　　首先，合同的本质是合同当事人的意思表示一致，只要合同当事人具有相应民事行为能力、合同内容不违反法律、行政法规的规定、合同双方意思表示一致，合同即告成立，依法成立的合同，对合同双方均有约束力。依据上述法理，若商品房买卖合同对变更买受人有约定，则从约定。如有居间版商品房买卖合同中就有约定，“在本合同约定的交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的买受人，且乙方依据双方的约定已经部分履行的，则视为增加、减少或变更后的‘买受人’已经部分履行合同”。若合同没有对可否变更买受人的约定，则应视为双方默认未经协商一致不得变更合同内容，否则构成违约。

　　其次，如前所述，合同具有相对性。商品房买卖合同中约定的出卖人与买受人是固定的合同相对方，若合同一方（买受人）要求将其本身的购房主体变更为第三人，则属于概括地转让自己的权利义务，根据《合同法》第88条的规定，应当取得对方当事人（出卖方）的同意，否则应当承担违约责任。

　　综上，本律师认为，未经协商一致，买受人无权要求变更购房主体甚至要求将房屋过户至第三人名下。