刘XX、山东XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人刘XX因与被上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：1、依法撤销(2019)鲁0402民初1170号民事判决，发回重审或者改判XX公司返还刘XX5万元押金和资金利息损失(以5万元为基数，利率按照年利率4.5%，从2019年3月4日计算至判决生效之日)；2、本案一审、二审诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：一、原审认定刘XX与XX公司之间成立商品房买卖合同错误。1、双方没有签订任何书面商品房买卖合同，且没有任何证据证明双方之间存在商品房买卖合同关系。原审XX公司只有本人口头陈述存在所谓的口头合同，但没有其他证据佐证，XX公司应承担举证不能的不利后果，即口头合同不能成立。2、从XX公司向刘XX出具的收据不难看出，交纳的5万元是“房款押金”，一方面可以证明5万元的性质是押金，另一方面可以证明刘XX在交纳5万元时没有明确具体购买哪套房屋，即标的、数量没有明确，这无论是从生活习惯还是交易习惯上都可以印证了刘XX的5万元押金是购房意向金的性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。而本案没有明确合同成立必需具备的标的、数量因素，合同当然不能成立。3、退一步讲，如XX公司所称存在所谓的房东，则本案的卖房人是房东，XX公司是居间人，刘XX是买房人，那如果成立商品房买卖合同则需要以上三方共同意思表示和合意，而本案中没有三方合意的证据，所以商品房买卖合同又如何成立呢?这不但是逻辑上不成立，更重要的是如上所述，原审法院应对房东、房子、居间协议、合法有效性等事实查清，很遗憾地是原审根本没有对上述事实查实而武断地推定商品房买卖合同成立显然属于基本事实认定不清、判决错误。4、刘XX购房意向是新房、住宅，而非XX公司随便提供的一套房屋，更不可能接受二手房、没有通燃气的商用房。如果XX公司向法庭口头陈述刘XX是买十套房屋的押金，刘XX是否也得应该履行购买十套房屋的义务?不论价格、不论数量、不论房屋性质和面积?二、原审认定押金是质押担保的一种特殊形式是明显的主观臆断且无任何法律依据，不能成立。无论是《担保法》还是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释均未规定房款押金是质押担保的一种特殊形式，原审认定房款押金是质押担保的一种特殊形式无法律依据，且与法律、司法解释之规定相冲突、相矛盾，原审判决明显违背了“以事实为基础，以法律为准绳”的审判要求和《民事诉讼法》的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。换言之，押金不具有担保性质，XX公司不能适用定金罚则没收或者拒不退还刘XX的房款押金。退一步讲，商品房买卖合同的主合同都不成立，房款押金又何谈保证责任。综上所述，本案并非刘XX不诚信所造成的经济纠纷案件，相反，XX公司在刘XX交完房款押金后才看的房子，在刘XX得知房子没有燃气、不是住宅，后来又从XX公司得知有房东的二手房的情况下，立即明确向XX公司要求退还房款押金，而XX公司先是答应退还后又找借口迟迟不退才导致的诉讼。原审判决对一些基本事实没有查清，适用法律错误，判决错误，请贵院查明事实，支持刘XX的上诉请求。
XX公司辩称，一、本案中刘XX具有相应民事权利能力和民事行为能力，完全符合合同订立的年龄和独立行为能力。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，本合同订立的前提，刘XX的年龄和独立行为能力符合规定。二、刘XX通过其远亲曾X来曾某买房事项，曾X告曾某有一套刘XX或刘XX的朋友的房子要转让出售，位于中坚1878民国风情街X号楼X层X号，可以给予比市场价格低一些的价格转让给刘XX。经过多次看房和协商后，最终刘XX与XX公司在2018年12月3日达成一致意见，确定以一次性付款43万元房价成交。刘XX表示不能一次付清，要求分两次将房款付清。达成一致协议后，刘XX为表示达成意向和决心自愿交纳50000元押金，并说明先交本次购房押金，让XX公司不再对外出售本套房子，并保证本套房源付清全部款项后可以办理更名及过户手续。XX公司表示房子不是自己所有，需要给房东商量，经与房东郑X协商郑X表示同意刘XX分两次付清房款。双方达成口头协议，刘XX于当日先交50000元房款押金，2018年12月15日左右付20万元，2019年3月底再付清18万元房款，其交纳的50000元房款押金在刘XX执行完余下房款后，转化为其购房房款，共计43万元。达成一致协议后，刘XX交纳房款押金50000元，房款押金由其财务人员刘会收取。刘XX在与其公司达成口头协议并交纳房款押金后，参加了其公司安排的成交午饭用餐并在其公司领走了其公司为成交客户准备的价值4080元大礼包。三、刘XX未能按照口头协议约定时间按时付款，经催款沟通后，刘XX表示其家里人不太想买这里的房子，后在12月30日单方毁约提出退房，要求XX公司退还其房款押金。XX公司表示需同房东沟通后才能决定此事件处理方法，XX公司将收到刘XX的50000元押金转给了房东郑X30000元作为其806房押金款，房子更名及过户费用由其公司承担，并告知了郑X来履行约定的刘XX提出的分期付款的协议。XX公司在向郑X说明刘XX要退房退押金款的情况后，要求郑X退还30000元房款押金，遭到郑X拒绝，郑X不退还押金款，并通知其公司继续按照协议履行剩余款项。其公司告诉刘XX可以找到新客户代替完成合同约定，将其交纳的房款押金转化为刘XX的付款。综上所述，整个事件系刘XX毁约造成，双方协议约定真实，刘XX不诚信毁约行为也给XX公司应当享有的权利利益及经济造成损害及损失。刘XX称先交押金才看房子，显然不论从购买习惯还是事实均不相符。因此，XX公司追究刘XX的违约责任，交纳的50000元房款押金不予退还。故一审判决公平公正，事实依据真实，理由充分。
刘XX向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告房款押金50000元；2、判令被告支付原告资金占用损失，具体计算方法为以50000元为基数，按照年利率4.5%，从2019年3月4日计算至判决生效之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2018年12月3日，原告刘XX通过XXX向被告XX公司转款5万元。被告向原告出具收款收据一张，收款收据记载：客户名称为刘XX，项目为房款押金，金额为5万元。同日，原告刘XX在被告公司吃了午餐，领走了该公司为房屋买卖成交客户准备的礼包。2019年3月4日，原告将被告诉至一审法院，以致成讼。另查明，XX公司的经营范围有房地产销售、租赁；房地产中介服务等。
一审法院认为，押金是质押担保的一种特殊形式。即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债务人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。本案原告提交的被告出具的收款收据明确载明系“房款押金”，且原告给付押金的当日，即2018年12月3日在被告公司吃了午餐，领取了礼包。该礼包系被告为房屋买卖成交客户所准备。因此，原告起诉所称，“原告与被告未达成房屋买卖合意”是不成立的。原、被告双方虽然没有订立书面商品房买卖合同，口头合同是成立的，对此，一审法院予以确认。原告要求被告退还押金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告刘XX的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘XX负担。
二审中，刘XX围绕其上诉主张向本院提交刘XX与刘XX微信聊天记录一组，欲证明涉案房屋非XX公司所有，其公司销售顾问与刘XX没有前期沟通，同时XX公司答应刘XX该押金予以退还。
XX公司质证称，聊天内容属实，但聊天的大概过程是当时刘XX以家里出事为由要求退还押金，XX公司回答是要与房东协商，或者找另外一家买主，来继续履行合同，其公司一直没有同意返还款项。
XX公司针对其答辩主张向本院提交如下证据：
证据1：（2019）鲁0402民初1170号民事判决书截图，根据该判决书上记载的内容可以看出，刘XX具有相应的民事权利能力和民事行为能力，完全符合合同订立的年龄和独立行为能力。
证据2：经办人刘会证人证词及刘会出庭作证。
证据3：经办人汲XX证人证词。
证据4：见证人曾X证曾某词及曾X出曾某证。
证据5：刘XX用自己的微信名称：“文华”微信号为：“liXXXX18”，在12月3日达成协议交纳押金后于12月6日加刘XX的聊天记录。从该聊天内容可以看出刘XX也是认定了和其公司达成合同协议的事实。
证据6：房东郑X的委托售房登记。
证据7：房东郑X提交的委托销售本套房屋的商品房合同复印件。
证据8：房东郑X提交的销售房号钥匙。
证据9：经办人刘会在12月5日给房东郑X的预留房源的转账记录。
证据10：本公司的营业执照，具有相应的经营范围。
证据:11：经办人员刘会在1月2日和房东郑X的聊天，郑X催款聊天记录。
刘XX质证称，证据1是复印件，不具有证明效力。证据2、3、4，证人应当庭出庭作证，接受双方询问，另外证人是XX公司的工作人员，其证明的效力应不予采纳。证据5，该证据并不能证明双方成立商品房买卖合同的事实。证据6是复印件，不是证据原件。证据7是复印件，不具有证据的效力。证据8，钥匙与本案无关。证据9，郑X与刘XX没有关系，且该证据也系复印件。证据10，真实性无异议。证据11，该证明与本案无关。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，刘XX在XX公司领取“大礼包”包括：雅鹿羽绒服、原浆酒8瓶、虎头枕1个共计款2080元。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中，通过一审查明的事实可以看出，刘XX与XX公司达成口头房屋买卖协议后，刘XX向XX公司交付了“押金”50000元，但双方对“押金”的性质及一方违约后“押金”的处理方式并未明确作出约定，故该“押金”不具有定金或违约金的性质，XX公司继续占有该笔“押金”既无法律依据也无合同依据，且XX公司亦未能举证证明由于刘XX违约不与房屋权利人订立房屋买卖合同对其所造成的实际损失，故刘XX主张返还该笔“押金”的诉讼请求应予支持。对于刘XX已经领取的“大礼包”计款2080元应从中予以扣除。鉴于XX公司为促成刘XX与案外人郑X房屋买卖合同的订立做了相应工作，付出了一定劳动，本院酌情从中扣除XX公司报酬款7500元，据此计算，XX公司应予返还刘XX款项为40420元（50000元-2080元-7500元=40420元）。XX公司所称其已将该“押金”中的30000元转付与案外人郑X的抗辩主张，因其公司与郑X之间的合同关系与本案不属同一法律关系，故其公司以此为由进行抗辩依据不足，本院不予采纳，对此XX公司可另案予以处理。刘XX主张“押金”的利息损失依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人刘XX的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1170号民事判决；
二、山东XX公司返还刘XX40420元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回刘XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，由刘XX、山东XX公司各自负担525元；二审案件受理费1050元，由刘XX、山东XX公司各自负担525元，于本判决生效后七日内交纳。
本判决为终审判决。