律师观点分析

案情特征词：商品房销售 | 诉讼时效 | 产权登记 | 房屋权属证书 | 登记备案 | 房屋权属 | 备案 | 协助义务 | 许可证 | 退房

上诉人（原审被告）：南宁市某实业有限责任公司。

法定代表人：B，董事长。

委托代理人：李律师，南宁市某实业有限责任公司法律工作室职员。

被上诉人（原审原告）：A。

委托代理人：梁律师，广西**律师事务所律师。

上诉人南宁市某实业有限责任公司（以下简称实业公司）因与被上诉人C商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月2日公开开庭进行审理。上诉人实业公司的委托代理人李律师，被上诉人C的委托代理人梁律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：C与实业公司于2005年5月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定C向实业公司购买南宁市亭洪路上的10＋1商业大道第×号楼×号铺，房款总金额为724230元。C已经按约定付清房屋款项，实业公司已于2005年6月1日将涉诉的商铺交付C使用。合同第十五条约定，办理产权证费用由买受方（C）支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人（实业公司）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。实业公司未举证证明办理了《商品房现售备案证明》。

一审法院认为：C、实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，C、实业公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。C、实业公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人（实业公司）应当在取得《商品房销售许可证》（现为《商品房现售备案证明》）后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于何时应当申报取得该许可证并未作出明确约定，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议，从而影响到实业公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。为使合同目的之达成，理应对该报备案义务的履行期限确定一个合理、必要的期间，而不能以合同无约定为由对此履行期限无限期推迟。关于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。本案中，C、实业公司双方将报备时间约定为一年，虽超出了法律规定的时间，但此约定为当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当得以尊重，故确定实业公司履行报备案合同义务的期间为房屋交付后一年内。关于房屋的交付时间有入伙手续书可以确认为2005年6月1日。对于自2005年6月1日交房至今，时间早已超过一年，而实业公司于此期间未能为C办理产权资料登记备案的行为，已构成违约。C请求实业公司支付逾期报备案违约金及继续履行为C办理房屋产权资料登记备案的义务并无不当，予以支持。实业公司提出违约金数额过高。一审法院认为，双方当事人在签订《商品房买卖合同》中自愿约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，应是双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而本案中按每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30％，该违约金的约定没有明显过高，故C关于违约金的诉请理据充分，予以支持。关于违约金的计算时间，因一审法院前述已确定实业公司应于商品房交付后一年内履行报备案义务，由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。故开发商在一审法院前述确定的报备期限后仍未进行报备的，应当参照双方约定的违约条款进行计算违约金，即逾期一日，即按买受人已付房款的万分之一计算违约金，直至实业公司履行将权属登记资料报备案义务完毕之日止。故对C主张从交房时间120天后开始起算违约金的主张不予支持。实业公司于2005年6月1日交付房屋给C，至今未办理《商品房现售备案证明》，则违约金的计算方式为：以房款724230元为基数，按每日万分之一从2006年6月1日起，计至实业公司办理南宁市亭洪路10＋1商业大道×号楼《商品房现售备案证明》之日止。

实业公司提出C的请求已超过诉讼时效问题，实业公司至今仍未能给×号楼办理《商品房现售备案证明》，其违约行为尚在延续当中，违约所造成的损失也在不确定状态中。因此，诉讼时效期间应自《商品房现售备案证明》办理之日起计算，C之诉请并未超过诉讼时效。

关于实业公司是否应为C办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，实业公司为C办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助C办理房产权属证书。C主张办理房产证的义务在于实业公司，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，C请求由实业公司为C办理房地产权属证书，理据不足，不予支持；但实业公司应履行协助义务，协助C办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、实业公司向C支付逾期报备案违约金（自2006年6月1日起计至实业公司履行完将应由其提供的办理《商品房现售备案证明》之日止，按C已交购房款的日万分之一计算）；二、实业公司应继续履行将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务；三、驳回C的其他诉讼请求。案件受理费4218元，由实业公司负担4000元，C负担218元。

上诉人实业公司上诉称：C请求上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金已经过诉讼时效，一审法院用办理《商品房现售备案证明》这个物权的请求权来确定违约金债权的请求权的起算时间，无事实依据和法律依据。被上诉人没有在有效的诉讼时效期间内主张权利，直至2013年3月22日才向法院主张权利，而本案逾期办理违约金债权的诉讼时效期间已于2007年10月1日届满，被上诉人没有提供证据证实其存在诉讼时效中断的法定情形。综上，一审判决结果第二项错误，请求依法予以撤销，由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。

被上诉人C答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

当事人争议的焦点是：被上诉人C主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效？

一审查明事实属实，本院予以确认。

本案审理过程中，依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复，2005年2月6日商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围前，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。上诉人实业公司和被上诉人C对这份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院依法对这份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

本院认为：C与实业公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。

关于C主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但实业公司并未将该情况告知C，也未与C就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，而实业公司至今未取得《商品房现售备案证明》，故本案诉讼时效起算时间为C提起本案诉讼之时。实业公司主张本案已超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费4218元，由上诉人南宁市某实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。