当前，开发商销售房子主要采取预售的方式，对开发商而言，预售有利于开发商更快资金回笼；对购房者而言，可以享受到更低的购房价格。
但预售这种方式通常伴随着面积差异，这是由于预售时的面积只是图纸设计，实际完工后的房屋面积难以避免存在误差，当然也不排除部分开发商别有用心，人为地制造出这种面积差异，因此在房屋交易中，面积差异是十分常见的。
对购房者来说，面积的变动有可能会超出预期的价款承受能力，或者是不得已被迫调整原有的使用规划。今天我们就来说说房屋面积差异应该如何处理。
对于商品房面积差异，一般按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理：
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%：
1、购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；
2、购房者同意继续履行合同的：
房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房者;
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。
上述“误差”应当是指在开发商善意、正常修建过程中，由于受工程技术上的局限，即工程施工中的正常技术误差范围，不可避免地产生的。
出于民法鼓励交易的原则，当面积误差在3%的合理范围内时，开发商的过错较小，一方要求解除合同的，法院不予支持。但面积误差超出3%时，开发商的过错较大，出于保护购房者的利益，购房者要求退房的，法院予以支持。
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者，关于此条规定，实质上包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿，其中的一倍是赔偿实际损失，另一倍则是惩罚性赔偿。
惩罚性赔偿实质是通过授予私人惩罚权的方式实现本应由公法担当的惩罚与威慑目的的特殊惩罚制度，因此在双方因合同违约而进行惩罚性赔偿的适用前提应是法定、双方约定或违约方存在恶意损害他人权益的严重不法行为。
按照《商品房销售管理办法》第十九条，按套(单元)计价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋的平面图。
平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
购房者要求退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
但在实践中，开发商与为了限制购房者退房，会在《商品房买卖合同》限定误差范围，但当合同条款变相剥夺购房者解除合同的权利时，属于无效的实质排除购房者主要权利的格式条款。
根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，开发商公司不能靠单方设定霸王条款为自己免除面积误差的法律责任。
(一)建筑面积不变，套内建筑面积减少的处理原则
若房屋套内面积明显减少，超出合理的范围，则购房者可以开发商违约为由起诉至法院，要求开发商赔偿相应损失。(二)套内建筑面积不变，分摊建筑面积减少的处理原则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，共摊建筑面积的减少将影响购房者的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使购房者的产权登记面积减少，损害购房者的投资权益，对此出卖人也应承担相应的违约责任。如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的，从其约定，未约定的依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原则处理。1.对于开发商以赠送的名义出售的具有独立使用功能的部分，若购房者对赠送面积支付了相应对价的，产生面积差异时，合同中有约定则遵照合同约定，若合同中未约定面积误差处理方式的，则依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原则处理。2.若购房者未对赠送面积支付相应对价，且建筑面积无误差，仅赠送的区域面积出现误差，则赠送面积的误差不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条调整的范围。房屋层高出现误差能否直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条？目前尚未有对层高误差进行惩罚性赔偿的成文规定，在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。在司法实践中，通常不参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条计算层高误差的赔偿责任。