买房时，购房者经常会被要求缴纳“团购费”、“电商费”、“服务费”、“咨询费”等各种名目的费用，美其名曰“x万抵xx万”，给购房者一种实际享受到了购房优惠的错觉，但该款项并未纳入总房价中，需要购房者额外支付。当购房者与开发商发生纠纷时，该笔“团购费”、“电商费”、“服务费”、“咨询费”能否退还，往往成为争议焦点。今天，我们将结合团队办理的成功案例跟大家一起来聊聊“团购费”的那些事！
一、收取“团购费”合规吗？
《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为规定“一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用”。
《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用。
《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条规定，房地产开发企业及其委托的代理销售企业销售商品房，销售价格不得超过销售价目表价格，不得以装修款等其他名义变相涨价。单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，不得以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。
所以，原则上讲，开发商及其委托的代理销售机构是不能向购房者收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用的。但在实践中，因为地域和案情的不同，也不代表在任何情况下收取这些类型的费用都会被认定违法。
下面，我们将通过团队经办案件及各地法院一些具有代表性的裁判观点跟大家说说“团购费”能不能退。
二、“团购费”案例分享
案例一
王高杰、岑素婷与中山高吉网络科技有限公司、中山市敏捷房地产有限公司不当得利纠纷一案民事一审案
案号（2021）粤2071民初3550号
裁判要旨
当中介公司为购房者提供了相应的中介服务例如带去看房、争取了优惠折扣时，购房者与中介公司构成了事实上的服务合同关系，该团购费是购房者应支付的相应的对价。
法院认为
首先，岑素婷、王高杰与敏捷公司签订的商品房买卖合同明确约定案涉房屋的总房价为1067040元中并不包括30000元款项，且高吉公司开具的收据名目及收款对象均清晰明确无歧义，岑素婷、王高杰应当知道30000元款项不是敏捷公司收取的购房款。其次，关于高吉公司收取该款项是否合法的问题。高吉公司提出其与敏捷公司就案涉楼盘的销售进行合作，并为曾继寿、李新向敏捷公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，最终促成了双方签订商品房买卖合同，敏捷公司对此亦予以认可。结合曾继寿、李新在支付30000元款项后没有提出任何异议以及高吉公司员工梁荣敏带岑素婷、王高杰去看房、高吉公司以自身名义开具收据等事实，本院认定岑素婷、王高杰与高吉公司之间成立事实上的服务合同关系，故案涉30000元款项在法律性质上属于岑素婷、王高杰向高吉公司支付的服务费，双方之间的服务合同关系随着岑素婷、王高杰与敏捷公司签订商品房买卖合同而履行完毕。岑素婷、王高杰作为完全民事行为能力人，其接受高吉的服务并自愿交纳30000元，系其真实意思表示，高吉公司收取服务费不构成不当得利。
案例二
2021年广东省高级人民法院发布20个服务保障粤港澳大湾区建设典型案例-罗某特诉优居公司服务合同纠纷案
案情简介
广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）系房产中介商，受江门博富置业发展有限公司委托作为“江门富力·南湖壹品项目”的前置销售代理服务商，在线上和旗下实体门店推出以人民币3万元可抵扣房价人民币5万元的团购产品。2018年4月，香港居民罗某特向优居公司支付人民币3万元购买了一款团购产品，但实际签订购房合同时，并未获得相应抵扣。罗某特提起诉讼，要求优居公司返还上述团购款。
裁判要旨
明确房地产服务机构未履行相关义务应承担违约责任，退还已收款项。
法院认为
优居公司无法证实其向罗某特发出订立居间合同的要约和明确真实的意思表示，也无法证实其向罗某特提供何种居间服务，双方之间不存在居间合同关系。罗某特向优居公司支付团购费用的目的是以优惠的价格购买涉案房屋，双方缔结了团购优惠买房的服务合同关系。优居公司没有向罗某特披露和说明涉案房屋的实际价格，无法体现罗某特购买涉案房屋的价格符合团购优惠目的，在履行团购服务合同过程中存在过错导致合同目的无法实现，故判令优居公司将团购费用人民币3万元返还给罗某特。
案例三
蚌埠中院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例之四：周某与安徽某房地产开发公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——“团购费”的返还
案情简介
原告周某与安徽某房地产开发公司签订认购书后，在该公司售楼部缴纳25000元团购费，但团购费收据中加盖的是中介机构江苏某营销策划有限公司无锡分公司的财务专用章，周某诉请判令安徽某房地产开发公司返还该25000元款项。
裁判要旨
如果“团购费”是购房者基于开发公司指示缴纳的款项，并且被认定为“特殊购房款”的则可以要求开发企业返还。
法院认为
一审法院认为团购费收据中加盖的是中介公司印章，买受人无权向开发公司主张返还，判决驳回周某的诉讼请求。周某不服提起上诉。二审法院认为，该团购费系买受人按照开发公司指示交纳的“特殊购房款”，依法改判：安徽某房地产开发有限公司返还周某团购费25000元。
典型意义
通常情况下，团购费是游离于商品房买卖合同之外的“灰色收费”，不构成购房款的组成部分，买受人一般很难依据商品房买卖合同关系主张返还团购费。但如果该团购费是买受人按照开发公司的指示缴纳，并享受开发公司承诺的“一口价”购房优惠，应认定该团购费系享有购房款折扣优惠的“特殊购房款”，在商品房买卖合同解除的情况下，应由开发公司承担返还义务。
案例四
团队成功案例——徐某、星房公司等不当得利纠纷案
案例索引 （2020）粤0113民初16917号、（2021）粤01民终24261号
一审
法院认为：首先，付款计划书、《认租书》中已明确6万元不属于租赁款，徐某支付推广费方可享受房款优惠价格，徐某对此并无异议。其次，徐某在通过POS机实际支付上述款项时，POS机签购单显示商户名称好收据都是中介公司，收据明确备注该款项为团购优惠费，徐某对此亦不持异议。再次，徐某与顺恩公司签订的《租赁合同》确认的房价款为享受优惠后的价款，证明徐某已通过支付该款项享受了房价优惠，且优惠的幅度超过了原房价的3成。综合以上情形，虽然徐某未与新房公司、星房公司签订任何合同，但徐某通过付款计划书、认租书等形式，确认同意向新房公司、星房公司支付团购费以享受房价优惠，实际也通过支付团购费享受了房价优惠，徐某作为完全民事行为能力人，具有辨别基本事实的能力，其支付上述款项用于享受房价优惠是徐某真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。
二审
法院认为，首先，本案中，星房公司或新房公司与徐某之间并未签订书面协议，除了星房公司在收据上注明上述 6 万元款项为“团购优惠费”，并无其他关于该款项性质的书面约定。其次，徐某和顺恩公司在《认租书》中约定，徐某需向项目合作推广公司支付推广服务费 6 万元，而根据顺恩公司的陈述和其二审期间提供的证据，包括案涉房屋在内的锦麟万博星公馆系顺恩公司开发建设并对外进行长期租赁的项目，显然，需要对该项目房屋进行推广服务的是顺恩公司，需要向“项目合作推广公司”支付所谓“推广服务费”的亦是顺恩公司，并非徐某或其他租客。同时，顺恩公司亦确认其与案外人品悦公司有签订项目推广合作协议，星房公司亦确认其上一手为品悦公司，从各方当事人陈述的交易过程来看，顺恩公司与品悦公司签订项目推广合作协议，品悦公司再与星房公司进行合作，星房公司又与新房公司等其他公司签订合作协议，由新房公司等公司在楼盘现场进行出租推广工作。顺恩公司并确认，除了私下找其老板认租之外，只能通过上述中介公司承租涉案楼盘。因此，从上述交易过程和推广服务费的性质来看，支付该笔费用的责任主体本是顺恩公司，但顺恩公司通过与徐某签订《认租书》，约定由徐某直接向所谓的推广合作方支付该笔推广服务费，实际上是将顺恩公司本可以从徐某处收取的租金转化为顺恩公司应向合作公司支付的佣金或服务费并由徐某直接支付给合作公司。可见，顺恩公司、星房公司、新房公司等基于商业利益考量而建立了较为复杂的商业合作关系,在房屋招租的过程中,通过租金、团购费等各种名义从承租人处收取了款项,并从中获得各自收益。但从承租人的角度看,承租人无从知道上述公司之间复杂的商业合作模式,亦不关心上述公司在收取其款项后如何分配收益,其订立房屋租赁合同的目的是承租房屋,作为对价其愿意支付相应的租赁款,在无法对承租人支付的款项予以清晰界定的情况下,承租人有理由相信其支付的款项均为租金的一部分。因此，《认租书》中约定的推广服务费实为租金的一部分，一审法院认定该款项不属于租赁款，依据不足，本院予以纠正。
上述案件中，一审虽然败诉了，但我们并未放弃，坚持上诉，并找到了新的诉讼思路和制胜的切入点，最终让二审法院将中介公司收取的团购费认定为涉案物业房款的一部分，并判令中介公司全额退还该笔团购费，维护了委托人的合法权益。
三、总结
“团购费”、“电商费”、“服务费”、“咨询费”等各种性质的费用是否应当退还，不能一概而论，需要结合具体情况、具体证据进行全面分析。基于上述案例，我们总结出实践中三种支持退还团购费的裁判思路：
第一，在中介公司与购房者签订了《服务协议》，并且提供了相应的中介服务时，法院会认定此种情况下双方对中介服务达成合意，或者虽未及时签订《服务协议》，但是形成事实上的中介服务合同，支付的“团购费”实际上是中介服务费。
第二，购房者在开发企业的要求下支付了一定款项，虽然是由第三方收取，但如果认定为是“特殊购房款”则可以要求开发企业予以返还。
第三，若中介公司未与购房者签订合同，“团购费”性质不明确，购房者误认为是房款的一部分，“团购费”实际上是开发商将从购房者处收取的房款转化为应向第三方支付的佣金或服务费，而开发商与购房者合同解除无法继续交易时，购房者有权要求中介公司退还团购费。
最后，由于各地法院对于“团购费”、“电商费”等费用是否应当退还存在不同观点，因此，主张退还“团购费”因地域因素可能出现不同结果。故建议购房者在维权前先咨询专业律师，通盘考虑各种因素，合理确定维权方案。