A、B与湖南省XX公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

廖X、谢XX与湖南省XX公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0406民初1382号
原告：廖X，男，1990年10月12日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
原告：谢XX，女，1989年6月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。
委托诉讼代理人杨X，衡阳市雁峰区法律援助中心律师。
委托诉讼代理人郑XX，湖南XX律师XXX律师。
被告：湖南省XX公司，住所地长沙市天心区。
法定代表人：吴XX，系公司董事长。
原告廖X、谢XX与被告湖南省XX公司（以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖X、谢XX的委托诉讼代理人郑XX，被告XX公司的法定代表人吴XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖X、谢XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金55801.2元（暂计自2015年10月30日至2017年4月30日止），2017年4月30日之后的违约金按合同约定每天102.2元标准计算，直至被告依约交房日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定以510837元的价格购买被告开发的位于雁峰区白沙大道XX的“尚水一品”1203室。原告依约缴纳首付款160837元，余款350000元通过银行按揭支付到位后，被告却一直未依据合同约定的交房时间（2015年10月30日前）交房。2016年1月29日被告向“尚水一品”全体业主承诺，在2016年6月30日以前交房，否则按已交房款每天万分之二的标准支付违约金。2016年7月4日原告领取了钥匙，但该房至今未达到交付条件，应当认定为无效交付。故原告诉至法院，请求依法判决。
被告XX公司辩称：1、请求法院追加共同责任人张XX、吴X为本案的共同被告参与诉讼；2、请求法院判令共同责任人吴X、张XX全部承担尚水一品延迟交房的业主违约金损失；3、请求法院对尚水一品项目所有的未售房进行解冻；综上，被告及时履行了开发商应尽义务，并积极配合按揭银行、原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失，请求法院判令张XX、吴X即日起将尚水一品全部一期项目工程资料移交给被告，以便尽快办理该项目综合验收，以维护被告的合法权益，以及广大业主的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及各方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2014年5月20日，廖X、谢XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，按合同约定廖X、谢XX购买XX公司开发的位于衡阳市雁峰区白沙大道XX尚水一品1203室（该商品房的用途为住宅，建筑层数地上24层，地下1层），房屋总价款为510837元；XX公司应于2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告使用；XX公司逾期交房的，如逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，XX公司按日向原告支付己交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，廖X、谢XX有权解除合同，廖X、谢XX解除合同的，XX公司应当自廖X、谢XX解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按廖X、谢XX累计己付款的0.5%向廖X、谢XX支付违约金，廖X、谢XX要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，XX公司按日向廖X、谢XX支付己交付房款万分之一的违约金。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议第十一条房屋验收事宜中双方约定对本合同第八条进行变更：XX公司依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房建筑经法定四方验收合格后，即可向买受人交付商品房。合同签订后，廖X、谢XX按约支付了全部的购房款。XX公司未按合同约定的时间（2015年10月30日前）交付商品房。2016年1月29日，XX公司向尚水一品业主出具承诺书，承诺在2016年6月30日以前保证交房，如逾期交房，公司按已交房款每天万分之二以现金方式支付违约金。2016年7月4日，廖X、谢XX领取了涉案房屋的钥匙。截止2018年1月3日（本案法定辩论终结之日），涉案房屋尚未经四方（设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）验收，未办理竣工验收备案手续。
在本案审理过程中，XX公司于2017年12月27日向本院申请追加张XX、吴X为共同被告，本院经审查认为，张XX、吴X不是本案必须共同进行诉讼的当事人，本院于2017年12月29日依法裁定驳回XX公司的申请。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担违约责任；2、原告主张的违约金是否过高，是否予以调整。对此本院分析如下：
1、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担违约责任。
对房屋交付的标准，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。可见开发商开发的房屋应当经竣工验收合格后才能交付使用。对竣工验收的标准，2013年12月2日，住房城乡建设部以建质〔2013〕171号印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称171号文件），171号文件第五条对符合条件的工程进行竣工验收作出了明确的规定，其中第（二）、（三）、（四）项是要求项目的设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具相应报告，并签字盖章。117号文件可认定为是房屋竣工验收的国家标准、行业标准，房地产开发商可以高于该文件规定的验收标准，但不应低于该文件规定的验收标准。同时，因被告交付的房屋属于国家标准规定的一类高层住宅建筑（十九层及十九层以上的住宅），根据《建设消防工程消防监督管理规定》第十四条的规定，被告应当在建设工程竣工后申请消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。117号文件第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住房和城乡建设部令第2号)的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋竣工验收合格后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。
本案中，原、被告在合同中约定，被告应当于2015年10月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。但双方在《补充协议》中将房屋交付方式变更为：XX公司依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房建筑经法定四方验收合格后，即可向买受人交付商品房，但因《补充协议》中约定的交房条件低于法律规定的强制标准，故《补充协议》中关于房屋交付条件的该条内容无效。因涉案房屋未通过四方验收（双方约定标准），亦未办理竣工验收备案手续（国家强制标准），不符合交房条件，故XX公司构成违约。因XX公司与廖X、谢XX在涉案合同中约定的交房条件是四方验收，交房时间为2015年10月30日前，本院认定的交付条件要严于双方当事人合同约定的交付条件，应酌情给予XX公司办理消防验收及竣工验收备案等手续的必要、合理时间，综合全案，本院酌情决定XX公司应在2016年3月31日前向廖X、谢XX交付竣工验收备案的涉案房屋。XX公司应承担在此时间节点之后的逾期交房的违约责任。
2、原告主张的违约金是否过高，是否予以调整。
原、被告签订的合同约定，如出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。上述内容是双方当事人真实意思的表示，合法有效。另外，被告于2016年1月29日出具的承诺书承诺在2016年6月30日以前保证交房，如逾期交房，公司按已交房款每天万分之二以现金方式支付违约金。该承诺书系被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。该承诺表述的真实意思全面客观的理解应为：如XX公司未能在2016年6月30日以前交房，则从2016年7月1日开始按已交房款每天万分之二的标准支付违约金，前期违约金标准则按原合同约定执行。综上，本案的违约金应分段计算：2016年4月1日至2016年6月30日的违约金，按双方合同的约定，以原告已支付的购房款510837元为基数，按每天万分之一的标准，每逾期一天的违约金为51.08元；2016年7月1日至2016年7月4日（原告领取钥匙的日期）的违约金，按被告出具的承诺书的承诺，以原告已支付的购房款510837元为基数，按每天万分之二的标准，每逾期一天的违约金为102.17元；故被告应支付原告违约金5056.96元（91天×51.08元+4天×102.17元=5056.96元）。因原告于2016年7月4日已领取涉案房屋钥匙，且未提交其在合理期限内提出异议和未将房屋投入使用的证据，故本院视为其对被告交付的房屋无异议。原告接收房屋后，又以该房不符合交付条件为由要求被告承担违约责任，既违背诚实信用原则，亦显失公平，故对原告要求被告支付2016年7月4日之后的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张自合同约定交房之日至被告依法交房之日，应按被告出具的承诺书的承诺，以原告已支付的购房款为基数，按每天万分之二的标准计算违约金，因与被告出具的承诺书的真实意思不符，故对原告要求2016年6月30日之前的违约金按每天万分之二的标准计算的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告诉请的违约金过高，请求法院予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以适当减少，但被告未提供证据予以证明，由此导致的举证不能的法律后果应由被告承担，故对本案中确定的违约金，本院不予调整。对于被告辩称应由共同责任人吴X、张XX全部承担尚水一品延迟交房的业主违约金损失，本院认为，根据合同相对性的原则，原、被告作为合同缔约双方，合同内容只对缔约双方发生约束力，对于合同以外的第三方不发生约束力。被告XX公司与张XX、吴X之间的法律关系所产生的权利义务，被告可另行主张权利，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三第第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告湖南省XX公司在本判决生效之日起十日内支付原告廖X、谢XX逾期交房违约金5056.96元；
二、驳回原告廖X、谢XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1195元，由被告湖南省XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审　判　长　　李XX
审　判　员　　李XX
人民陪审员　　丁XX
二〇一八年三月六日
代理书记员　　李XX
责任校对人：李晨
注：本案适用法律条款见附页
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三第第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果