律师观点分析

商品房交付后进行维修，购房人诉称房屋质量有问题不构成有效交付，主张延期交房违约金，能否得到法院支持？

一、杨X关于涉案房屋即使经过维修但未经验收合格不能交付的观点无事实和法律依据，本院不予采纳

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋虽存在裂缝等质量问题，但东海县建设工程质量安全监督站并未认定该质量问题属于房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，而是作出建设单位进行维修的结论，故依据上述司法解释，杨X主张的涉案房屋的质量问题并不影响交付，且杨X在明知房屋存在上述质量问题的情况下，仍签署物业验收交接表并申请装修，表明其已知晓涉案房屋的交付现状并已实际接收了该房屋。但XX公司对该质量问题在保修期内应承担修复责任。现XX公司已履行修复责任，且东海县住房和城乡建设局稽查大队已认定XX公司未对维修过的涉案房屋进行验收未违反《房屋建筑质量保修办法》建设部令第80号令条款，故杨X关于涉案房屋即使经过维修但未经验收合格不能交付的观点无事实和法律依据，本院不予采纳。

二、XX公司于2013年1月4日向杨X交付的房屋符合双方交付的约定，XX公司未逾期交房，杨X要求XX公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。

本院认为，XX公司应按照双方合同约定的条件交付房屋，即涉案房屋取得商品房住宅交付使用批准文件，并在交接时出示上述证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，杨X已取得涉案房屋所有权证，故涉案房屋已取得商品房住宅交付使用批准文件。杨X辩称XX公司在交接房屋时，未出示商品房住宅交付使用批准文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉案房屋无《住宅工程质量分户验收合格证》，XX公司未完成交付义务。对此，本院认为，涉案房屋已取得商品房住宅交付使用批准文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，XX公司对涉案房屋无《住宅工程质量分户验收合格证》的问题也予以了说明，且杨X在物业验收交接表中未注明上述事项且已签署交接表，表明其对XX公司的交付现状并无异议，故本院对杨X的该辩称不予采纳。XX公司于2013年1月4日向杨X交付的房屋符合双方交付的约定，XX公司未逾期交房，杨X要求XX公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。