专业律师告诉你小产权房买卖的诸多风险

       原告陈某，女，委托金雅律师事务所律师彭功平为代理人。代理权限为一般授权。

       被告贺某，男。

       原告陈某与被告贺某屋买卖合同纠纷一案，原告陈某诉称，原告陈某与被告贺某签订《房地产买卖合同》，约定原告陈某将其所有的房屋出卖给被告贺某，被告贺某一次性付清房屋总价款105万元，原告陈某于将房屋交付给被告贺某。合同签订后，原告陈某在办理房屋所有权过户时得知出卖房屋属于小产权房，国家法律禁止小产权房屋买卖，故双方签订的《房地产买卖合同》属无效合同。原告陈某知道合同无效后，多次要求被告返还房屋，但被告拒不返还。

       现原告起诉至法院，请求判令:1、确认原告与被告贺签订的《房地产买卖合同》无效；2、被告向原告返还房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。

       被告未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

       经审理查明，该房屋一直由被告占有至今。2014年6月，讼争房屋面临拆迁，原告于2014年7月起诉至本院提出前述诉讼请求。

上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《房屋所有权证》等证据证明，以上证据均经庭审审核属实，本院予以确认。

       法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法购买的住宅发放土地使用证的房产证。讼争房屋的土地属村集体所有，原告将该土地上所建房屋出售给城镇居民，违反了上述法律、政策的规定，双方签订的《房地产买卖合同》应认定为无效。合同认定无效后，因该合同取得的财产，双方应当各自返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

       故原告陈某要求确认《房地产买卖合同》无效，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告因合同无效受到的损失，可另行主张权利。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:

一、原告与被告于2004年签订的《房地产买卖合同》无效；

二、被告于本判决生效之日起十五日内将房屋返还给原告。案件受理费、邮寄费、保全费，由被告贺负担（此款原告已预付，被告应随同上述判决款项一并支付原告）

律师点评：小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

目前，许多人贪图小产权房的低廉价格而购买或租赁，出现了许多纠纷，以至于对簿公堂。购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发 建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家拆迁， 很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。

本案中，原告以所卖房屋为小产权房为由，主张房屋买卖合同无效，法院支持其诉求。对于被告来说，这场买卖亏大了，不仅要承担房屋买卖合同无效带来的经济损失，还要承担诉讼费用。总之，必须提醒广大读者，小产权房交易是违法的，是国家和法律禁止的，所以得不到法律的保护。因为违法，所以就存在被拆除或没收，并且得不到有效补偿的风险存在。