新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会与连云港市XX公司、A业主共有权纠纷一审民事判决书

律师观点分析

新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会与连云港市荣阳房地产开发有限公司、霍建国业主共有权纠纷一审民事判决书 连云港市新浦区人民法院 民事判决书 （2013）新民初字第2081号 原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会,住所地连云港市新浦区朝阳XX， 负责人A,业主委员会主任， 委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师， 被告连云港市XX公司,住所地连云港市海州区新海南XX， 法定代表人A,董事长， 委托代理人A、B， 被告A， 委托代理人A,男,1963年2月14日生,汉族， 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师， 原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会（以下简称盛世嘉缘业委会）与被告连云港市XX公司（以下简称荣阳公司）、A业主共有权纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告负责人A及委托代理人B、C、被告荣阳公司委托代理人D、被告E委托代理人F到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告盛世嘉缘业委会诉称,盛世嘉缘小区系被告荣阳公司开发建设,于2007年交付使用，小区内的2号楼底层南端规划设计为公共厕所，2009年12月,盛世嘉缘小区业主委员会成立后,多次要求被告交付业主委员会专有的公共设施（公共厕所）,但被告拒不交付,并被A占有使用,损害了全体业主的合法权益,现要求两被告向原告交付XX底层南端的公共厕所， 被告荣阳公司辩称,被告已经于2007年将小区公共设施交付使用,不存在侵权,不应承担责任， 被告A辩称,原告诉求的公共厕所,在建设中已经变更设计,不属于小区公共厕所,我也没有占用小区公共厕所， 经审理查明,连云港市新浦区XX系被告荣阳公司开发建设，依据经过连云港市规划局审批的XX的设计图纸和施工图纸,该2号楼底层南端规划设计为公共厕所， 2005年11月30日,被告荣阳公司（甲方）与A（乙方）签订房屋买卖协议,约定甲方将康乐园（XX）小区2号楼二层24-26轴约80平方米（面积的产权处最后核实为准）房屋售给乙方,价格按照对外销售价格下浮20%；底层24-26轴,东西D-G轴约45平方米房屋按照市场销售价下浮30%售给乙方，乙方尚有140平方米拆迁合法面积不予安置住房，甲方将底层的公共厕所管理收益权交给乙方,公厕上下水到位,其他设施由乙方自理，乙方在管理使用过程中不得改变公厕设施,保证公厕正常使用，如违约,甲方有权收回，乙方同意向甲方预缴购房定金叁拾万元,协议生效后四日内缴清，本协议签订后,乙方保证不对外泄露,如违约,本协议作废，2007年,争议公厕及所属房屋全部交付使用,被告A取得公厕上部的二层及公厕前的门面房38.26平方米的房屋所有权,同时也取得了该公共厕所的管理权，目前,仍由被告A继续使用,但已经改变了公厕的结构和用途， 另查,XX的前期物业管理由连云港市XX公司负责，2009年12月,该小区成立第一届业主委员会,连云港市XX公司即退出小区的物业服务管理，此后,原告遂向被告荣阳公司索要小区公共设施（公共厕所）， 上述事实,有当事人的当庭陈述及原告举证的业主委员会的成立备案表、2号楼规划图、荣阳公司的说明,被告A举证的2号楼规划图、照片二张、协议书、产权证公厕水电缴费卡等在案予以证实， 本院认为,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有，依据经过连云港市规划局审批的XX的设计图纸和施工图纸,该2号楼底层南端规划设计为对外公共厕所,属于小区内的公共设施,应当归全体业主共有，被告荣阳公司未将争议之公共厕所交付给前期物业服务管理公司,也未在该小区业主委员会成立后及时交付业主委员会，其将公共厕所擅自交由被告A管理使用,该行为无效,原告要求交付,本院予以支持，由于两被告之间达成的公共厕所管理使用协议,违反《物业管理条例》的规定,建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效、或者赔偿损失的,应当予以支持,因此,被告A应当承担连带责任，综上,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第二十九条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告连云港市XX公司于本判决生效后一个月内按照建筑规划设计的标准,向原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会交付公共厕所， 二、被告霍建国负连带给付责任， 案件受理费用80元（原告已预交）,由被告连云港市XX公司负担,于给付上述财物时一并给付原告， 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行,帐号：44×××94， 审判长A起 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一三年十月十五日 书记员D