A与连云港XX公司、连云港市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

姚素蓉与连云港九龙大世界商贸有限公司、连云港市九龙世贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第05042号 原告姚素蓉,女,1970年12月26日生,汉族,住浙江省温州市鹿城区， 委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师， 被告连云港XX公司,住所地连云港市海州区XX、128号九龙XX， 法定代表人A,总经理， 被告连云港市XX公司,住所地连云港市海州区XX， 法定代表人A,总经理， 两被告共同委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师， 原告A与被告连云港XX公司（以下简称九龙大世界）、连云港市XX公司（以下简称九龙世贸城）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B,被告九龙XX、九龙XX的共同委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称,被告九龙XX于2003年12月28日与原告签订为期十年的委托出租协议,位于连云港九龙世贸城北区商铺租赁给被告九龙世贸城作商业经营之用,约定按原告购买该铺位房价款总金额122560元的10%即12256元为年租金,且约定每季最后月份的25日支付季租金3064元，被告九龙世贸城至2013年12月31日止均以每季度按时向原告指定的银行账户支付租金，2013年12月1日,两被告致函原告称：被告九龙XX有意承租原告名下的”九龙世贸城”商铺,并愿意以原租金标准加浮动租金的组合方式支付租金，在原告与被告九龙XX未签署《商铺租赁协议》之前,被告九龙XX将继续按照原告与被告九龙XX签订的原《委托出租协议》约定的租金标准向原告支付自2014年1月1日起至原告与被告九龙XX签署《商铺租赁协议》前一日的租金（使用费），由于被告九龙XX起草的《商铺租赁协议》充斥霸王条款,原告未曾与其签约，被告九龙XX违背承诺,2014年10月1日起至今拖欠租金已达12个月之久,并造成原告应得租金（使用费）的利息损失214元，现诉至法院,请求依法判令1、被告支付原告租金（使用费）12256元（暂算至2015年9月30日,实际以12256元/年租金的标准自2014年10月1日起计算至实际履行之日止）；2、被告赔偿原告逾期支付租金（使用费）的利息损失214元（以未付租金总额为基数,按同期银行贷款基准利率暂算至2015年8月31日,实际应自2014年10月1日起计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由被告承担， 被告九龙XX、A辩称,对原告主张的利息由法院裁判,对尚欠的租金（使用费）从2014年10月1日计算至九龙大世界停业之日2015年9月11日为11623元，租赁合同双方为原告和被告九龙XX,被告九龙XX不是合同主体,应当驳回原告对被告九龙XX的诉讼请求， 经审理查明,原告A系新浦区通灌北路128号九龙世贸城北区XX、B5-27号商铺产权所有人，2010年5月14日,原告与被告九龙世贸城签订两份《委托出租协议》,约定由原告将B5-25、B5-27号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租,委托出租期限为2003年12月28日至壹拾年后的相同日期为合同期满日；委托出租期间,九龙XX保证原告每年获得其购买铺位总价款的10%的租金,即12256元,每季度支付一次租金,支付时间为每季度第3个月的25日,每季度租金为3064元；协议期满则自动终止,经九龙XX同意,原告有权选择续租或者自营,若原告选择续租,双方应另行签订协议以延长委托出租期限,若原告选择自营,则本协议自动终止，2013年12月1日,两被告向商铺业主致函称:九龙XX有意承租业主名下的”九龙世贸城”商铺,并愿意以固定租金与浮动租金的组合方式支付租金；在业主与九龙大世界未签署《商铺租赁协议》之前,九龙大世界将继续按照业主与九龙XX签订的原《委托出租协议》约定的租金标准,支付自2014年1月1日起至业主与九龙XX签署《商铺租赁协议》前一日止的租金（使用费）， 在《委托出租协议》签订后,被告九龙XX将涉案商铺交给被告九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后,九龙XX与九龙大世界继续使用涉案商铺,九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向原告支付了至2014年9月30日前的占有使用费,但是自2014年10月1日至今的占有使用费,两被告未支付,两被告至今亦未将涉案商铺返还给原告， 另查明,2015年4月25日,九龙大世界（乙方）与业主代表A等五人（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案,乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金,2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金，第二套方案,乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营,甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同，乙方聘用的九龙XX经营团队在甲方没有接管的情况下,甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止，2015年7月2日,九龙XX与业主代表召开协调会,基于2015年4月25日的协议内容,在九龙XX至今没有支付拖欠租金的情况下,业主选择第二套方案,即九龙大世界放弃经营权,交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理， 以上事实,有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋所有权证、委托出租协议、账户明细、函、本院调取的（2015）海民初字第01759号民事判决书等证据在案予以证实， 本院认为,原告与被告九龙世贸城签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期,双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除，原告与被告九龙世贸城签订《委托出租协议》后,被告九龙XX又将涉案商铺交给被告九龙大世界经营,在《委托出租协议》到期后,原告未与九龙XX、九龙XX签订新的租赁协议,九龙XX、九龙XX仍继续使用涉案商铺,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持，故两被告逾期占有使用原告的涉案商铺应支付逾期占有使用费，本案中,九龙大世界在《委托出租协议》到期后也曾按原协议约定的租金标准向原告支付了2014年9月30日前的占有使用费,但至今两被告未将商铺返还给原告，为此,两被告应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费,即按年租金12256元（季度租金3064元）为计算标准,因涉案商铺的使用情况在本院判决后一段时期内具有不确定性,原告主张计算至实际履行之日缺乏事实和法律依据,本院确定商铺逾期使用费计算至本院判决之日,即两被告应支付原告自2014年10月1日至本判决作出之日即2016年3月31日期间的商铺逾期使用费为18384元（3064元×6）,对主张超出部分本院不予支持， 对于原告主张利息损失的诉讼请求,本院认为,如前所述,在《委托出租协议》到期后,九龙XX也曾按原协议约定的租金标准向原告支付了部分占有使用费等情况,两被告应按原《委托出租协议》支付原告自2014年10月1日至本判决作出之日的商铺逾期使用费18384元,利息也应参照原《委托出租协议》约定的应付租金日期,对逾期支付的商铺使用费给付相应利息损失，因此,两被告给付原告的利息损失应按原《委托出租协议》约定的每季度付租金的次日开始起算,分别以每季度应付租金数额3064元为基数,以本判决确定的本案应付商铺逾期使用费总额18384元为限,按中国人民银行同期贷款利率分段进行计算,分别计算至本判决确定的付款之日,对主张超出部分则不予支持， 综上,根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、被告连云港市XX公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告A2014年10月1日至2016年3月31日期间的商铺逾期使用费18384元； 二、被告连云港市XX公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告B利息损失（利息具体计算为：1、2014年10月1日至2014年12月31日占有使用费3064元的利息,从2014年12月26日起计算；2、2015年1月1日至2015年3月31日占有使用费3064元的利息,从2015年3月26日起计算；3、2015年4月1日至2015年6月30日占有使用费3064元的利息,从2015年6月26日起计算；4、2015年7月1日至2015年9月30日占有使用费3064元的利息,从2015年9月26日起计算；5、2015年10月1日至2015年12月31日占有使用费3064元的利息,从2015年12月26日起计算；6、2016年1月1日至2016年3月31日占有使用费3064元的利息,从2016年3月26日起计算；上述利息均以3064元为基数按中国人民银行同期贷款利率分别计算至本判决确定的付款之日止）； 三、驳回原告C其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费110元（原告已预交）,由被告连云港市XX公司、连云港XX公司负担,于给付上述款项时一并给付原告， 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费110元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行,账号：44××XX， 审判长　A 审判员　B 审判员　C 二〇一六年三月三十一日 书记员　D 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任， （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持， （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提供的主张,有责任提供证据， 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金， 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务， 上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院,逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理， 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力