律师观点分析
上诉人方XX因与被上诉人芜湖XX公司（以下简称华鼎XX）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院(2019)皖0221民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
方XX上诉请求：撤销原判第四项，依法改判支持方XX的华鼎XX支付方XX可得利益损失20万元的一审诉讼请求，本案的一审、二审诉讼费用由华鼎XX承担。事实和理由：1.原判不支持方XX可得利益的诉请在认定事实上明显错误。从双方当事人2017年11月12日签订购房合同至今，方XX所购房屋及相同地块的其他房屋在价格上有很大的上涨是不争的事实。总体上说，安居XX房地产租售网络平台公布的房价走势图肯定能大体反映各地房屋价格的一般趋势。原判认定房价走势图不能反映当地房价实情，一审法院则应依职权调查当地房价实情。华鼎XX在销售给方XX的房屋（锦绣江南二期）同一地段开发的第三期楼盘即“锦绣江南三期”，2018年6月份销售价每平方米达到4124.04元，而方XX购房时（2017年11月12日）的价格为每平方米3002元，比方XX购房时的价格上涨了37.37%。截止2019年8月，华鼎XX开发的锦绣江南三期市场价已达6000多元。方XX确实存在可得利益损失，如果华鼎XX不违约，方XX能如期办理产权证，方XX将所购房屋对外出售，完全可以获得预期的利益，即使按每平方米5000元计算，方XX的可得利益损失也有20余万元。2.原判适用法律错误。原判应当适用《中华人民共和国合同法》第107条、第113条的规定作为判决依据，支持方XX的可得利益诉请，原判援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条作为判决第四项的依据在适用法律上错误。
华鼎XX辩称，上诉请求不能成立，应驳回上诉。
方XX向一审法院起诉请求：1.解除方XX与华鼎XX于2017年11月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令华鼎XX依约向方XX退还全部已付购房款319700元；3.判令华鼎XX依据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的相关规定以174700元为基数自2017年11月12日起至退还全部购房款之日止（暂计算至2019年8月11日）按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（5年以上贷款年利率4.9%）向方XX支付利息损失14980元；以145000元为基数自2018年6月12日起至退还全部购房款之日止（暂计算至2019年8月11日）按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（5年以上贷款年利率4.9%）向方XX支付利息损失8289元，合计23269元；4.判令华鼎XX支付违约金3197元（319700元*1%）；5.判令华鼎XX支付方XX贷款145000元的利息损失829元（9118元-8289元）、物业费2025元，提前归还贷款利息违约金1939.2元，合计4793.2元；6.判令华鼎XX支付方XX的可得利益损失20万；7.本案的诉讼费及方XX支付的律师费由华鼎XX承担。
一审法院认定事实：2017年11月12日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，合同约定方XX购买华鼎XX位于芜湖县湾沚镇老兴XX境内、芜屯快速通道以东锦绣江南第7幢504室房屋，建筑面积104.16平方米，总价款312688元，首付167688元，余款145000元贷款支付。购房合同约定：华鼎XX应当在2017年12月18日前将符合购房合同第九条规定条件的房屋交付方XX使用。购房合同规定：“逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。购房合同签订后，方XX依约定首付加贷款向华鼎XX支付了全部约定的房款312688元，实际支付购房款319700元，华鼎XX开具了增值税普通发票一份及收款收据四份。2018年10月21日，华鼎XX通知方XX领取房屋钥匙，方XX当日又支付装潢保证金1000元、物业费及垃圾清运费1025元。因华鼎XX原因致使涉案房屋无法办理产权登记，遂成讼。
一审法院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。合同订立后，方XX支付了全部房款，因华鼎XX原因致使涉案房屋无法办理产权证书，导致合同目的不能实现，方XX要求解除合同华鼎XX也同意，华鼎XX应返还购房款并承担相应利息。关于方XX诉请华鼎XX支付其可得利益损失20万问题，方XX诉称在此买房属于投资性质，并提供了房价走势图，因商品房价格涨落具有很多不确定因素，房价走势图不能反映当地房价实情，且华鼎XX不能帮方XX办理产权登记的原因不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定的情形，故对方XX这一请求不予支持。综上，方XX要求解除合同并返还购房款并承担银行利息的请求予以支持。判决：一、解除原告方XX与被告芜湖XX公司于2017年11月12日订立的商品房买卖合同；二、被告芜湖XX公司于判决生效后十五日内返还原告方XX购房款319700元，并按年利率4.9%给付利息至实际给付之日至（其中174700元自2017年11月12日始，145000元自2018年6月12日始），并承担违约金3197元。三、被告芜湖XX公司于判决生效后十五日内给付原告购房贷款利息损失829元，物业费2025元，提前还贷利息违约金1939.2元，合计4793.2元。四、驳回原告其余诉请。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，二审查明事实同一审。
本院认为，涉案房屋因华鼎XX原因无法办理产权登记，现方XX诉请涉案房屋可得利益损失20万元，其就此所举相关证据仅为安居XX房产网提供的2017-2019年芜湖县锦绣江南房价均价走势图。该证据内容的真实性、科学性不能确认，也缺乏权威性，不能实现其证明目的。方XX应承担举证不能的责任。本案中，当地房价实情不应由人民法院依职权调查收集。对方XX的此项诉请，应不予支持。
综上所述，方XX的上诉请求不能成立，应予驳回；原判依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人方XX负担。
本判决为终审判决。
