律师观点分析

湖南省衡阳市珠晖区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)湘0405民初1788号

原告：衡阳市某某房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区。

法定代表人：杨某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖雪晴，湖南金厚律师事务所律师。

被告：侯某，女，1997年2月4日出生，汉族，住湖南省湘潭县。

委托诉讼代理人：陈**华，湖南雁京律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李盛，湖南雁京律师事务所律师。

原告衡阳市某某房地产开发有限公司（以下简称鼎某公司）与被告侯某商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎某公司的委托诉讼代理人肖雪晴，被告侯某的委托诉讼代理人陈**华、李盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鼎某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的购房款58108元及违约金19082.67元（违约金自扣划之日，按日万分之四暂计算至2022年7月1日，后续按此标准计算至实际支付之日止）；2、判令被告支付原告为实现债权所产生的律师费5000元；3、本案诉讼费用（包括受理费、保全费、担保费等）由被告承担。

被告侯某辩称：1、被告拖欠首付款原因系原告虚假宣传，所承诺的白鹭湖小学至今未建设完成，原告已构成违约。2、原告虚假宣传及合同约定的幼儿园至今亦未建设完成，致使合同目的已无法实现，被告有权行使不安履行抗辩权拒绝支付剩余款项。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明：2020年4月1日，原告鼎某公司与被告侯某签订了一份编号为ＨＹ2020903562的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定：侯某购买鼎某公司开发的位于珠晖区××路××号××＃楼××室商品房，预测建筑面积为115.05平方米，总价款576217元。侯某在签订合同前已支付定金29043元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。侯某应当于2020年4月1日前支付首期房价款116217元，余款460000元向商业银行申请贷款支付。合同第八条及附件四第五条约定，逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，付款逾期超过15日，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人从首次逾期日次日按逾期金额日千分之一向出卖人承担逾期付款违约金。合同约定的房屋交付时间为2021年8月30日前。双方在补充协议中约定，买受人应于协议签订后一个月内，将银行或公积金款付至出卖人指定账户。双方签订的补充协议还约定，一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。合同附件十对美的白鹭湾一期项目用地红线内不利因素进行了特别提示，其中第12条载明，本项目一期三标段规划一栋幼儿园，位于18号楼南侧，19号楼西侧。原告提交的《衡阳市珠晖区人民政府关于支持办理酃湖乡白鹭湖片区小学有关事项的函》（珠政函［2019］190号）载明，珠晖区教育局拟在酃湖乡白鹭湖片区建设一所全日制公办小学。原告在其售楼宣传册及公众号中均报道，珠晖区教育局批复建设美的白鹭湖小学，计划于2021年9月投入使用，美的白鹭湾购房业主直系子女可凭购房合同优先入读美的白鹭湖小学。美的白鹭湾项目阳光公约展示牌亦载明，小区用地红线范围内规划建设幼儿园一所。2021年10月原告通知被告收房，被告因小区内幼儿园没有完工，美的白鹭湖小学亦未动工，至今没有办理收房手续。

另查明，2020年3月30日侯某向鼎某公司支付定金29043元，2021年5月31日支付购房款29066元，2021年12月11日支付购房款18108元，合计76217元，并办理了商业贷款手续，剩余首付款40000元尚未支付。此外，侯某于2020年12月18日缴纳了专项维修基金10355元，2020年12月25日缴纳契税8231.67元。鼎某公司要求侯某支付剩余首付款未果，故提起本案诉讼。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告鼎某公司与被告侯某签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，侯某作为买受人应当于合同签订时即2020年4月1日前支付首期房价款116217元，但其在支付首期购房款76217元并办理了商业贷款手续后，未按合同约定支付剩余首付款40000元。根据合同约定，逾期付款超过15日，鼎某公司有权解除合同，亦可要求买受人继续履行合同。鼎某公司要求侯某支付剩余首付款40000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约责任的问题，本案中，侯某作为买受人未按约支付剩余首付款，系由于小区配套设施中的幼儿园至今未建设完成，鼎某公司在宣传册及公众号中宣传的美的白鹭湖小学亦未动工，鼎某公司在履行合同过程中亦存在瑕疵。因此，鉴于本案实际情况，对鼎某公司要求侯某支付逾期付款违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。合同并未明确将幼儿园建设完成作为首付款付款条件或房屋交付条件，对幼儿园建成时间亦未作明确约定，并且，开发规划范围内的幼儿园已经开工建设，根据在案证据尚不能认定被告签订合同的目的已无法实现。因此，对被告主张其合同目的不能实现的抗辩意见，本院不予采纳。原告在后续履行合同过程中如有出现违约行为，被告可另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、被告侯某于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市某某房地产开发有限公司支付剩余购房款40000元；

二、驳回原告衡阳市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1854元，减半收取927元，由被告侯某负担400元，原告衡阳市某某房地产开发有限公司负担527元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审 判 员　　龙　敏

二〇二二年十二月二十日

法官助理　　谭凡洁

书 记 员　　刘科利