商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题

商业店铺租赁纠纷是比较常见的法律问题，由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄，对后期所产生的纠纷预判不足，会造成大量的诉讼情况发生，我想这都不是朋友们想要的结果。本文将会从租赁的各个方面阐述，以此尽量避免此类纠纷的发生，供朋友们参考学习。

　　一、调查店面的档案

　　租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

　　1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

　　2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。

　　3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

　　二、免租装修期

　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

　　签定合同发生的费用

　　三、租赁保证金

　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。

　　四、税费承担

　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

　　1)出租：

　　营业税及附加租金*5.55%

　　房产税租金*12%

　　个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

　　印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)

　　土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

　　2)转租：

　　营业税及附加转租收入*5.55%

　　印花税印花税转租租金(总额)0.1%

　　上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

　　虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

　　签定合同时要注意的重要内容

　　五、营业执照

　　租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

　　1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

　　2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

　　3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

　　4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

　　5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

　　对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

　　六、装修的处置

　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

　　1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

　　2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

　　3)明确租赁期满时，装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。

　　七、水、电、电话线等

　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

　　签定合同之后的问题

　　八、租赁登记

　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：

　　1)登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

　　2)经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

　　九、转租问题（详解）

　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：

（一）、转租须经出租人同意（非常重要的部分）

        承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。

       法律依据：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

(二)转租期限应当在本租剩余期限之内（不能忽视的时间点）

         《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。

(三)出租人的异议权和同意转租的推定（记住六个月）

       出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：

       第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。

          第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。

(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼

         转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。

           值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用？按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。

(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权

        承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。

(六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务

        房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。

本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。

（七）租赁合同的解除

     法律依据：《合同法》

         第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

         第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

          第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

行使解除权的方式：

          一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。另一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同；

           实践中，《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”，由于《合同法》并未对此作出具体规定，不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的，但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金，出租人未经催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定，很可能因此而由守约方变为违约方。

          因此推荐两种做法：一，在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定，如承租人两个月未缴纳房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明确的约定，出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下，出租人应避免采取通知解除，而选择催告解除，这样能为出租人正确行使权利提供保障。

（八）诉讼请求

          诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下，出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。

         实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决，对于承租人应否搬出的问题则不作处理，而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后，如承租人拒绝搬出，则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬迁。

          因此，出租人在书写起诉状时，一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样，才能争取在最短的时间内解决纠纷。（作者：段婵律师，江苏鹿鼎律师事务所律师）

　　十、买卖与租赁

　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

　　1)出租人在出售商铺前，必须在合理期限内(三个月)通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

　　2)即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

　　十一、优先承租权

　　首先，优先承租权不是法定权利(优先购买权是)，要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。

　　其他注意事项

　　在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。