一、案件事实
三年前，李某某购买了某村村主任张三自建别墅6套，宅基地以村民名字登记，总房款370万，李某某与张三本人签订了购房合同，交付了房间钥匙，未实际入住，后张三更换了其中3套别墅的钥匙，并将更换钥匙的别墅其中2套,1套另售给城里人王某（已装修入住），另1套以抵债的方式交付给张三的弟弟张四。未更换钥匙的3套，张三通知全村不得购买，张三的妻子通过撒泼的方式阻止李某某装修、入住、查看。
二、法律问题
1. 张三是否构成合同诈骗罪？
2. 如果构成合同诈骗罪，对谁构成？
3. 如果构成合同诈骗罪，涉案金额多少？
三、法律意见
1. 相关法条
《刑法》第二百二十四条 （合同诈骗罪）
有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产∶
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（2010年5月7日起施行 公通字【2010〕 23号）（节录）第七十七条 〔合同诈骗案（刑法第二百二十四条）〕 以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。
2. 法律分析
（1）主观要件：本罪主观方面只能是故意。并目具有非法占有公私财物的目的。诈骗故意产生的时间既可能是行为人实施行为的最初，也可能产生在其他合法行为进行的过程中。如：合同签订之后，由于种种原因，如货源、销路、市场行情变化等，致使合同无法履行，从而产生诈骗的故意，行为人有归还能力而不愿归还已经到手的对方的钱财，并进而采取虚构事实或隐瞒真相等手段，欺骗对方，以达到侵吞对方钱财的目的。
（2）客观方面：本罪在客观方面表现为在签订、履行合同过程中，虚构事实、隐瞒真相，骗取对方当事人财物，且数额较大的行为。对于以签订合同的方法骗取财物的行为，认定行为人是否"虚构事实"或"隐瞒真相"。关键在于查清行为人有无履行合同的实际能力。若行为人在多个合同签订后（一房二卖），并没有设法履行合同，也没有履行合同的实际能力，其诈骗犯意明显，应认为虚构事实（虚构会履行合同的事实）。
骗取财物无论出现在签订阶段，还是出现在履行过程中均属合同诈骗行为。根据刑法第 224条的规定，这类行为通常包括以下几种情形∶（1）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同;（2）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保，即以这些票据或证明作为自己能够履行合同的证据，以骗得对方当事人签订合同;（3）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同;（4）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿。 （5）以其他方法骗取对方当事人财物，主要包括∶收受对方当事人给付的货物货款预付款或者担保财产后，无正当理由拒不履行合同又不退还，或者没有用作履行合同而无法返还；利用合向骗取财务用于抵偿债务，而没有实际履约；用于进行违法活动；用于挥霍，致使无法返还；等等。
按照法律规定，利用合同骗取财物的行为必须达到数额较大的程度才构成犯罪。参照《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》的规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在2万元以上的，应予立案追诉。
（3）主体要件：本罪的主体是一般主体。凡达到刑事责任年龄，且具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪。本罪是在合同的签订和履行过程中发生的，主体是合同的当事人一方。
（4）本罪的客体要件：本罪侵犯的客体为复杂客体，既侵犯了合同对方当事人的财产所有权，又侵犯了市场秩序。
3.本案事实分析
（1）张三构成了合同诈骗罪。张三主观上具有非法占有的目的，诈骗故意产生的时间是向李某某履行合同的过程中。张三客观上将别墅另售他人，致使其丧失了履行合同的实际能力，即其在履行合同的过程中虚构了会实际履行合同的事实（其自身不愿履行合同），并将李某某购房款挥霍一空（对应主观上非法占有目的）。致使李某某被骗取了购房款370万（数额巨大），侵犯了李某某的财产所有权，扰乱了市场秩序，其具有完全刑事责任能力，因此构成合同诈骗罪。
（2）张三对李某某构成合同诈骗罪。张三虽然对C和D也实施了隐瞒真相的欺骗行为，但是向他们实际履行了合同，二人并未受到损失，因此对二人不构成合同诈骗罪。张三向李某某在履行合同过程中实施隐瞒真相行为，使李某某既无法取得房产也无法收回购房款，导致李某某损失370万元，因此受害人为李某某。
（3）涉案金额为370万元。虽然李某某手里仍然持有另外3套别墅钥匙，但是张三的行为致使李某某无法实现合同目的，既不能入住，亦不能出售，且涉案房产仍在张三及其妻子控制范围内，因此，李某某实际损失为370万元，该案涉案金额为370万。
参考资料：《刑法》、司法解释、人民法院出版社：《刑法分则新释新解》、中国人民公安大学出版社：《合同诈骗罪专题整理》。
