房地产租赁、交易过程中少不了房产中介人，特别是在北上广等一线、准一线城市，房产交易过程涉及限购、税费缴纳等政策，具有较强的专业性。但现行法律法规对于房产中介人的行为规范及限制较少，管理松散。房产中介对于自身的义务和行为边界也没有清晰的认知，导致房产租赁、交易过程中产生诸多问题。本文结合生效判决，讨论司法实践中法院对于房产中介义务及责任的认定。
一、房产中介义务来源
《民法典》第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
从法律规定来看，中介人的主要义务是“如实报告”，不能故意隐瞒重要事实也不得提供虚假情况。
二、实务案例
1.房产中介不得故意隐瞒房屋真实情况或提供虚假情况
在（2022）沪01民终8934号案件中，购房人明确要求所购房屋必须通煤气，中介人推送的房屋信息中载明房屋水电煤全通，并在与购房人的聊天记录中言明“都通煤气的”。签约后，中介告知购房人其购买的房屋不能通煤气，致使购房人产生了20万元的定金损失。法院认为购房人签订购房合同的重要前提不成就，而中介机构对购房合同的解除显然具有过错，应承担100%的赔偿责任。
与此类似的，还包括隐瞒房屋的抵押、查封状况，致使房产不能过户等。此类行为较易分辨，中介违反如实报告义务产生的赔偿后果也较重。
2.房产中介应尽到必要、审慎的调查和核实义务。
在（2015）宁民终字第4352号案件中，“卖房人”提供的房产信息和权属证明等均系伪造，已被判犯合同诈骗罪。而房产信息中介公司未核实卖方人的身份信息，房屋的权属情况以及卖房人是否在房屋拆迁所在地具有真实、合法的户口等，导致卖房人遭受损失，应承担33%的赔偿责任。在房屋买卖居间活动中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，审查核实与交易相关的主体身份、房产权属等基本信息材料的真实性。中介公司因未进行必要的审核而未能发现卖房人提供的信息虚假，由此导致买房人遭受损失的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。
3.房产中介应当为购房活动提供专业的指导并如实告知与购房相关的信息。
在（2020）沪01民终2208号案件中，购房人在中介的指导下调取《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，然该情况表上记载的信息并非系判断购房资格的准确依据。此外，中介在解读限购政策时也不尽明确，以至于购房者产生了相应的定金损失。中介对此应承担20%的责任。在（2022）沪0117民初4308号案件中，中介也是对购房者的购房资格产生了误判，对该市住房政策了解不清或存在误读，由此造成购房者的重大损失。中介对此应承担80%的责任。上述两则案例，均是房产中介对限购政策产生误读，未能给购房者正确的引导和指示，导致购房者损失了定金或违约金。当然，购房在居民的生活中是重大决策，购房者本身应仔细查阅相关政策并核对自己的个人信息以确保自己符合资格。但中介方“作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”
三、结语
从司法实践中来看，房产中介的责任承担不仅在于促成交易、资料传递，而是应发挥专业技能，既要尽到审核、调查义务，也要对限购、税收政策等对委托人提供专业的指导和建议。
