近些年，为解决执行难的问题，最高人民法院不仅发布了很多执行领域的司法解释及指导案例，不仅使执行程序更加规范，更加有法可依，也已实现基本解决执行难的问题。实践中，有些被执行人的财产已经通过买卖等方式变更所有权，案外人已经履行大部分或者全部合同义务，但因特殊原因，动产未交付，不动产未办理转移登记，在外在形式上仍属于被执行人的财产，此时就产生了案外人的权益与申请执行人（即债权人）权利冲突的情形。在执行措施不断升级的执行力度不断加大的背景下，案外人的权益保护和申请执行人的权益如何权衡？如何在保障申请执行人的同时，又不损害案外人的权益呢？由此引来了执行程序中很关键的程序——执行异议程序。

前段时间遇到了个案件，申请执行人王某申请执行刘某借款合同纠纷一案，法院立案后查封了刘某名下位于洛阳市洛龙区某车位和地下储藏室，并贴了查封公告和腾房公告。正在使用该车位和地下储藏室的案外人孙某看到上述公告后，向我进行咨询，我告知其需向法院提出执行异议，理由是：其与刘某、中介公司签订了二手房买卖合同，购买了刘某位于洛阳市洛龙区某小区的房产、车位及地下储藏室，总金额为147万元，孙某已支付全部价款，现房产已经办理过户，当时因为车位和地下储藏室均未办理办证未办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请法院中止执行，并解除对上述财产的查封。该司法解释第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

为此，我要求孙某向法院提交了下列证据：1、书面的二手房买卖合同；2、银行转款记录及刘某向其出具的收据；3、该小区物业公司出具的物业费交纳证明及情况说明；4、中介公司出具的车位和储藏室当时未办理过户的原因；5、合同项下房产的房产证。 证据一证明了在查封前案外人和刘某已经签订书面买卖合同，证据二证明案外人已经支付了全部的价款；证据三证明了案外人在查封前已经合法占有了该车位和储藏室；证据四及证据五共同证明了未办理过户不是案外人的原因。

 最终法院支持了案外人孙某的执行异议，中止了对上述财产的执行，并解除对上述房产的查封。申请执行人未提出执行异议之诉，该裁定生效。

截至到现在，你是否也认为案外人已经胜诉了可以高枕无忧了呢？其实不然，即便现在这个案件解除查封了，如果刘某还有其他纠纷再被其他债权人起诉至法院，再次查封该车位和地下储藏室，案外人再提出执行异议，就不见得就能得到支持了——此时未办理过户，可能就会被认定是因为案外人的原因了。此时。案外人最好的做法就是再对刘某提出另外一个诉讼——要求刘某配合将上述车位和房产过户至其本人名下。即便刘某不到庭，证据充分，法院就会判决刘某配合过户，再依据法院强制执行措施，将房产过户至案外人名下。这样才是最稳妥的保障权利的方式。