朱某与某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

一、基本案情

2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳以每平方米4600元价格向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺。同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。

次日，2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。同日，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元收据。
　　另：朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》购买的百桐园小区十号楼14套商铺，与嘉和泰公司抵押给朱俊芳的百桐园小区十号楼14套商铺为同一标的。

原告的诉讼请求：请求法院确认朱俊芳与嘉和泰房地产开发有限公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰房地产开发有限公司履行商品房买卖合同。

被告的答辩意见：嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。朱俊芳和嘉和泰公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效。朱俊芳与嘉和泰公司之间为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷，朱俊芳起诉案由错误。故应驳回其诉讼请求。

二、案争焦点

1．本案双方是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系；

2．《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定。

三、法律分析

1.双方之间的法律关系

双方基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，并在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。其之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。

2.关于《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定（流押）问题。
    我国法律上禁止流押的规定。立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。
    本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。

首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。

其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并同时在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件。双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示。

四、法院判决

当以上两份合同都为双方的真实意思表示签订时，从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。综上，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。

五、总结

(一) 《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，当事人之间对同一笔借款可以先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。

(二)《商品房买卖合同》和《借款协议》属于并立而又联系的两个合同。具体体现为:

1.《商品房买卖合同》和《借款协议》涉及同笔款项。

2.《商品房买卖合同》实际上是为《借款协议》提供担保。

3.《借款协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。

(三)在此基础上，《借款协议》约定“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶债务，双方互不再支付对方任何款项”并非流押条款。理由:

1.担保法第40条和物权法第186条规定禁止流押，针对的是债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的约定，日的在于防止损害抵押人利益，以免造成对其实质的不公平。

2.《借款协议》并木约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，所称抵押物所有权转移为朱俊另所有，而仅约定债务人到期履行买卖合同，不符合流押条款的内容。

3.双方当事人对于履行《借款协议》和《商品房买卖合同》具有选择权，且债务人对此选择履行更为主动。

(四)如嘉和泰公司认为订立协议显失公平，可行使撤销权，但其并未行使该权利，而是护绝履行生效合同，不符合诚信原则。

(五)《借款协议》所附解除条件未成就，应当继续履行《商品房头卖合同》。

民间借贷一个纠纷涉及房屋买卖合同、借款合同两个法律关系的情况很多，具体案情都有所不同，要根据合同的背景、约定及履行情况探究双方当事人真实的意思表示，进而正确认定当事人之间的法律关系。通过该案例可以区别出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。‘的适用条件，即当事人的意思表示时单一纯粹的以买卖担保借贷，而无买卖的意思表示。同时24条也保护了债务人的利益，即保证债务人不因抵押高于债务的抵押物而遭受损失。本案中，从当事人的交易目的看，双方的法律关系不必然的停留在某一法律关系之中不能转换，如何转换取决于当事人的意思自治。