某科技股份有限公司诉某商贸公司 房屋买卖合同纠纷案

律师观点分析

某科技股份有限公司诉某商贸公司

房屋买卖合同纠纷案

基本案情：

2014年2月21日，某科技股份有限公司与某商贸公司就某科技股份有限公司已购买尚未取得房屋产权证的由攀枝花市兴华房地产开发有限公司开发的位于攀枝花市东区炳草岗大街某号的23间商铺转让事宜达成一致，双方形成《协议》。《协议》对房屋转让价格、转让款项支付方式及期限、税费承担、附属物一并转让、权证办理、违约责任等进行了明确约定。某科技股份有限公司依据《协议》及附属协议的约定，清算、清洁债权债务（《债权债务结算协议书》）、支付转让房屋的办证税费、垫付房屋专项维修基金、协助将转让房屋权证办理到某商贸公司名下（《三方协议》、《收据》、《房屋权证》），切实、全面地履行了合同义务。

而某商贸公司却严重违约，依据《协议》约定，某商贸公司应在“签订合同3日内支付总价款的70%，即24600000元，尾款10553230.5元在领取房屋产权证当日支付，最迟不得超过3天。”，但时至本案开庭时，某商贸公司仅支付了19720000元，从第一期付款就开始违约，更无法提及尾款了，还向某科技股份有限公司借款300000元，某科技股份有限公司多次催收，某商贸公司以种种托词拒不支付剩余款项，致某科技股份有限公司资金周转出现重大困难，故诉至法院，要求某商贸公司立即支付剩余购房款并承担违约金共计20207461.4元。

办案经过：

吴晓燕律师接受原告委托后担任某科技股份有限公司的代理人后具体分析本案基本情况，积极进取证据组织，立案、出庭。

代理意见：一、某科技股份有限公司、某商贸公司双方签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效。2014年2月21日，原、某商贸公司双方就某科技股份有限公司已购买尚未取得房屋产权证的由攀枝花市兴华房地产开发有限公司开发的位于攀枝花市东区炳草岗大街某号的23间商铺转让事宜达成一致，双方形成《协议》。《协议》对房屋转让价格、转让款项支付方式及期限、税费承担、附属物一并转让、权证办理、违约责任等进行了明确约定，《协议》系双方真实意思表示且无违反法律强制性规定的内容和情形，合法有效。

二、某科技股份有限公司及时、全面地履行了合同义务，而某商贸公司却严重违约。某科技股份有限公司依据《协议》及附属协议的约定，清算、清洁债权债务（《债权债务结算协议书》）、支付转让房屋的办证税费、垫付房屋专项维修基金、协助将转让房屋权证办理到某商贸公司名下（《三方协议》、《收据》、《房屋权证》），切实、全面地履行了合同义务。而某商贸公司却严重违约，依据《协议》约定，某商贸公司应在“签订合同3日内支付总价款的70%，即24600000元，尾款10553230.5元在领取房屋产权证当日支付，最迟不得超过3天。”，但时至本案开庭时，某商贸公司仅支付了19720000元，从第一期付款就开始违约，更无法提及尾款了，还向某科技股份有限公司借款300000元，某科技股份有限公司多次催收，某商贸公司以种种托词拒不支付剩余款项，致某科技股份有限公司资金周转出现重大困难。

三、某科技股份有限公司的诉求依法应当支持。房屋转让款剩余部分某商贸公司应支付15733230.5元、房屋中央空调转让费500000元、垫付房屋专项维修基金238907.8元、违约金3515323.05元，共计19987461.4元。某商贸公司以违约金没有法律依据、数额过高的抗辩理由不能成立。原某商贸公司在《协议》第七条违约责任第2款约定“乙方（某商贸公司）未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，每逾期一日，乙方（某商贸公司）应向甲方（某科技股份有限公司）支付房屋成交价的千分之一违约金，合同继续履行。------”；该条第4款约定“甲乙（原某商贸公司）双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，除按前述约定支付违约金外，还应另行向守约方支付总房价款10%的违约金。”，从上述两个违约条款的约定不难看出，原某商贸公司双方对违约行为将导致的后果在签订《协议》时就有充分明确的认识。某科技股份有限公司放弃了《协议》第七条违约责任第2款约定的违约金金额，仅主张第4款约定的违约金金额，未逾越原某商贸公司《协议》的范围，符合双方约定及法律规定，而某商贸公司在应当承担违约责任时却以没有法律依据、数额过高来抗辩，显然是丧失诚信和不守商业规则的行为，不应采信。

四、关于优先受偿权的确认。某科技股份有限公司在诉求中请求某商贸公司优先支付某科技股份有限公司主张金额，主张的是债权的优先受偿权，即某科技股份有限公司的债权为特定债权（或基础债权）是优于其他债权人的权利。一般来讲债权的地位是平等的，但我国现行法律、法规中对债权的优先受偿权有诸多体现，如我国《破产法》（试行）规定的破产费用的优先权及职工工资、劳动保险费用、税款等优先权（第34条）,以及《民事诉讼法》（第204条）类似的规定、《商业银行法》规定银行破产的优先权（第71条清算费用、职工工资和保险、保险金、税款）、《海商法》规定的请求权人对扣押船只的优先权、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）对建筑工程价款的优先权及消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后的优先权等。特别是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中对两个特定债权（基础债权）的优先受偿权的规定：一是建筑工程的承包人建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二是买受人（购房者）交付购买商品房的全部或者大部分款项后的优先受偿权优先于建筑工程的承包人建筑工程价款。且，这两个特定债权（基础债权）优先受偿权在司法实践中得到贯彻落实，特别是影响巨大的山东济南三联“彩石山庄”案成为确保公正司法典型案例，该案中最高人民法院对山东高院的答复（最高人民法院2014他执字第23、24号）对于买受人（购房者）交付购买商品房的全部或者大部分款项后的优先受偿权优先于建筑工程的承包人建筑工程价款的确认和执行在司法实践中意义重大，立法中对特定债权（或基础债权）是优于其他债权的法定化亦是呼之欲出。

本案中，某科技股份有限公司的债权是特定债权（基础债权），某商贸公司向某科技股份有限公司支付全部对价取得房产的所有权后方享有房产的物权及担保物权，而某商贸公司至今尚未支付全部对价。我国现行法律对于对本案中某科技股份有限公司的特定债权（或基础债权）应优先受偿尚无明确规定，但从我国法律、法规的体现及司法实践中特定债权（或基础债权）应优于其他债权受偿是可以确认的，从法理上亦是一致的。某科技股份有限公司的特定债权（基础债权）如未有效成立，基于该房产其他债权及担保物权岂不是“无源之水”、“无本之木”？另外，原、某商贸公司双方在《协议》履行中同意在房屋款项未付清以前将转让房产的权证质押在某科技股份有限公司公司（房屋权证皆在某科技股份有限公司公司，某商贸公司需要使用须出具借条。），我国法律无禁止不动产权证质押的规定，“法无禁止即为可以”，这正是《合同法》当事人主义的诠释，若从质权方面讲，某科技股份有限公司的债权的优先性亦应予以确认。

法院的判决，最终支持某科技股份有限公司的绝大部分诉求，最终判决某商贸公司一次性支付某科技股份有限公司1500余万元。

办案感悟：

通过诉讼方式救济权利需要花费大量的时间、金钱，如果在交易前咨询律师采取较安全的交易模式，可以设置“防火墙”，规避交易风险，把事后变成事前。