乐某、李某房屋租赁合同纠纷民事

律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，女，汉族，1964年10月6日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。

委托诉讼代理人：孙某，男，汉族，1989年7月23日出生，住北京市海淀区，系上诉人之子。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐某，女，汉族，1976年10月16日出生，住厦门市思明区。

委托诉讼代理人：张海勇、吴宇恒，北京大成（厦门）律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人乐某房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初22689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。

案情简介：

上诉人李某的上诉请求：1.撤销原审判决依法改判支持李某于原审所提出的反诉请求。2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人乐某负担。事实和理由：一审法院未查明全部案件事实，适用法律错误。1.原审未查明在乐某租赁期间李某原有的马桶是否有损坏或者故障，该事实关系到在“承租过程中，乐某未经李某同意出资更换了抽水马桶”这一行为的合法性，也关系到上诉人原有马桶在乐某拆除时折旧价格的认定。2.一审判决未查明乐某在租赁期间是否将李某原有的马桶丢弃。乐某在租赁期间将李某原有马桶丢弃的事实是李某在一审反诉中提出诉讼请求（二）的理由。该事实也直接导致了诉争房屋公共卫生间的马桶无法恢复原状。3.一审判决未查明李某提交的证据即《信誉卡》的真实性、合法性和关联性。信誉卡可以证明当时购买的马桶是“四维”牌，价格4000多元，是评估李某原有马桶在乐某拆除时的折旧价格的关键证据，也是反诉赔偿金额的依据。4.一审判决适用法律错误，定案依据不足。综上，请求二审法院在查明案件事实后依法改判，维持李某的合法权益。

判决结果：

本院认为，乐某于房屋租赁期间，未经李某同意擅自更换已经使用近20年的公共卫生间的抽水马桶，对此事实双方均无异议，应予认定。故李某上诉要求继续调查原有马桶是否损坏或故障、乐某是否将原有马桶丢弃，已无意义。而马桶的功用众所周知，不再论述。没有证据证明乐某更换的马桶未具备马桶应有的使用功能，故李某主张乐某擅自更换马桶构成违约，应恢复原状否则应赔偿马桶费用（购置价）4500元，没有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

办案经过：

被上诉人乐某答辩称，在承租人已经明确向出租人告知马桶损坏的情况下，出租人没有尽快维修，迫使承租人自行出钱维修。承租人并未要求出租人补偿马桶维修费用，承租人也没有给出租人的财产造成任何损害。出租人要求承租人返还已经使用了近20年的马桶，属于过分要求。

乐某向原审法院提出的诉讼请求：1.李某返还房屋租赁押金6300元；2.李某返还由乐某购买的“美的”壁挂式空调一台；3.李某承担乐某律师费损失8000元。事实及理由：2018年5月19日，乐某与李某签订了《房屋租赁合同书》，约定由乐某承租厦门市文园路65号阳鸿新城9#梯401室，租赁期限2年。租赁期间，乐某按约定支付约定房租，已尽合同义务。合同期限届满，房屋验收为合格，乐某按约定及时搬出房屋并将房屋钥匙按照被告指示交接给物业，但李某拒不返还租房押金及归乐某所有的主卧挂壁式空调一台，现经乐某多次催讨，李某均以种种理由拒绝偿还，其行为已构成违约。

李某向原审法院提出的反诉请求：1.李某有权没收押金6300元；2.乐某赔偿李某马桶费用4500元。事实及理由：乐某在未经李某同意的情况下，擅自更换并丢弃了本案所涉房屋公共卫生间的马桶，且事后刻意隐瞒。李某得知此事后多次要求乐某恢复原状，但乐某拒不执行。乐某将李某的马桶拆除并丢弃，导致该设备设施完全灭失，属于“设备设施损坏”情形中最严重的一种。乐某至今未向李某表达歉意，也没有赔偿李某的马桶。乐某在退租时谎称“吴主任已经验收合格了”，强迫李某承认“对交接房屋及装修财产现状无异议”，要求李某“于2020年7月31日前退还房屋押金”，被李某拒绝后向李某发送《律师函》，将私自拆除并丢弃李某的马桶这种严重侵犯李某财产权利的行为说成是“善意行为”，最后又隐瞒该事实将李某诉至法院，继续向李某索要房屋租赁押金。乐某的行为已经构成了“设备设施损坏并拒不赔偿”。根据《合同》第十五条第五款的约定乐某应按月租金的100%向李某支付违约金。由此提出诉讼请求一。本案所涉房屋的公共卫生问内原有马桶是金四维G206白色马桶，购买价格为4500元。该马桶已经被乐某在租赁期问拆除并丢弃，现不知所踪。

原审查明，2018年5月19日，李某（甲方）与乐某（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将厦门市文园路65号9#梯401室出租给乙方，租赁期限自2015年5月21日起至2020年6月20日；月租金为6300元，按季支付，合同签订当天乙方应付清首季租金，之后提前三天付清下一季租金；合同签订当天，乙方向甲方支付6300元作为押金，租赁期满乙方交清租赁期间应交一切费用，扣除乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分甲方无息返还给乙方；租赁期间乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。未经甲方同意，乙方不得私自装修或改装该房屋，也不得随意搬动屋内大件家具原始摆放位置。乙方在交还房屋时应负责恢复原状，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方。乙方退出时，若有家具杂物等布置不搬者，可任由甲方处理，乙方不得有异议；乙方若保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，且乙方应按月租金100%向甲方支付违约金，要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同中所附讼争房屋物品清单中并未载明抽水马桶。双方租赁关系到期后，经协商同意续租一个月。承租过程中，乐某未经李某同意出资更换了抽水马桶，并新购价值2298.97元的空调一台。

2020年7月20日，乐某通过微信向李某表示“我们小孩能在一中读书租你的房子也是一种缘分，空调就留给你了。麻烦你收到信息回复我一下”。2020年8月7日，乐某委托律师向李某发送一封《律师函》，要求李某退还押金及主卧壁挂式空调。

原审认为，乐某与李某签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。乐某虽未经李某同意擅自更换抽水马桶，但依常理，如屋内抽水马桶方便使用，乐某没有更换马桶的动机和理由，且原抽水马桶使用日久，亦会产生价值折旧，而根据在案证据不能证明乐某更换马桶的行为造成租赁房屋附属设施价值的贬损，故李某主张乐某存在违约行为的观点，缺乏依据，不予采纳，其所主张的没收押金及赔偿损失的诉求，亦缺乏依据，不予支持。根据前述认定，租赁合同届满后，乐某并未拖欠相关费用，乐某有权要求李某退还押金6300元。根据双方约定，乐某已明确告知其所购买的空调归李某所有，其再主张归还空调，缺乏依据，不予支持，其所主张的律师费亦无合同及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李某于判决生效之日起十日内向乐某返还押金6300元；二、驳回乐某的其他诉讼请求；三、驳回李某的反诉请求。一审本诉案件受理费158元，减半收取79元，由乐某负担54。李某负担25元；反诉受理费35元，由李某负担