律师观点分析

上诉人李X因与被上诉人李X、原审被告李X物权确认纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

李X上诉请求：1、依法撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初539号民事判决；2、请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审；3、一二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人称对上诉人与李X签订的《宅基地转让协议》不知情，为虚假陈述。本案中所有当事人均为同村人，并有特殊身份关系，村人几乎所有人都知道被上诉人将宅基转让给上诉人，且转让协议上有村委会成员及村会计的签字证明，故被上诉人在一审中存在虚假陈述的情形。被上诉人与上诉人为同一集体村民，且上诉人名下没有宅基地，符合在同村集体内购买宅基地的条件。一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，该条适用的情形是集体土地用于非农建设的情形，与本案中宅基地买卖毫无关系，并且上诉人购买后也未改变宅基地原有的性质。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判。

李X答辩称，上诉人与李X签订的《宅基地转让协议》并没有被上诉人的签字，二证明人出庭时均证实了签订协议时，被上诉人不在场。因此上诉人没有证据证明被上诉人知道并同意李X将宅基地出售给上诉人。该协议属于效力待定的合同。至今未得到被上诉人的追认，因此该协议属于无效合同。根据《宅基地转让协议》的内容，上诉人购买的只是东西长16面，南北宽为房后3米至村道，因此上诉人购买的只是被上诉人房后的部分宅基地，不包括房屋，上诉人与李X签订的协议即使有效，也只是单纯的宅基地转让，而不是房屋买卖协议。

李X答辩称，被上诉人对涉案协议不知情，是其私自签订。当时其急于用钱，考虑到上诉人是其姐夫，有相互信任的基础就以部分宅基地作为抵押向上诉人借款5万元，上诉人曾承诺还款后协议可以撤销。现被上诉人不同意追认，涉案协议应为无效合同。

李X向一审法院起诉请求：1、请法院判决确认二被告签订的《宅基地转让协议》无效；2、请法院判决被告李X向原告返还宅基地；3、诉讼费由二被告共同承担。

一审法院认定事实：原告系被告李X之父，系被告李X岳父。原告在永清县里澜城XX有集体土地建设用地一处,证号为：永集建（95）字第41633号。2017年1月19日，二被告签订《宅基地转让协议》一份，内容为：经李X与李X协商，李X愿将房基地后边空地转让给李X使用，具体使用面积，东西长16米，南北宽为房后3米至村道。有偿使用费为50000元（伍万元整）。被告李X、李X在该协议上签字捺印，证明人李X1、李X2在该协议上签订捺印。被告李X于签协议当天将现金50000元交付被告李X。

一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。本案中，二被告所交易的宅基地系农村集体所有的土地，因此，二被告之间的转让行为违反了法律的强制性规定，故二被告所签订的《宅基地转让协议》无效。对于原告主张二被告签订的《宅基地转让协议》无效的诉讼请求，予以支持。原告主张被告李X向原告返还宅基地的诉讼请求，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：确认被告李X、李X签订的《宅基地转让协议》无效。

本院二审期间，上诉人提交证据一：三段视频录像，证明在2017年被上诉人就同意将涉案宅基地及地上房屋四间出卖给上诉人，同时也证明被上诉人与李X在一审中作虚假陈述。证据二：证人证言，证明涉案协议虽为李X所签，但得到其父亲的同意，该协议应认定为有效。被上诉人质证意见，对证据一中的证言不认可，证人应当出庭作证并接受质证，并当庭查明身份以及与双方的关系，该证据不属于新证据。对证据二的质证意见，李X1、李X2均不能证实李X同意转让，对证人证明协议转让的范围包括房屋不认可，肖**的证言，其不经常在该村居住，作了虚假陈述。李X质证意见，对证据一的证人证言不认可。对证据二，未发表质证意见。本院认为，上诉人提交的证据非二审新证据范畴，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与李X签订的《宅基地转让协议》中记载经李X与李X协商一致等内容，该村村委会成员李X1、李X2在该协议书上签字并按手印，同时基于李X、李X及李X三人之间的特殊关系，上诉人有理由相信李X具有代理权，且签订协议后至起诉前被上诉人亦未提出异议，根据双方当事人特殊的身份关系、一审证人证言等相关证据，能够证实该协议系上诉人与被上诉人的真实意思表示，对双方具有约束力。被上诉人将涉案宅基地使用权转让给同属于一个集体经济组织成员的李X，且李X名下没有宅基地，亦有村委会成员予以证明，涉案宅基地转让协议应认定为有效。被上诉人主张其不知情应认定协议无效的诉讼主张，证据不足，应予驳回。原审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定裁判，适用法律错误，本院予以纠正。

综上所述，李X的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初539号民事判决；

二、驳回被上诉人李X的全部诉讼请求。