二手房买卖越来越普遍和频繁，之前听到一个案例，某人通过法院拍卖买到了一套性价比很高的房子，但是在拿到房之后才发现入坑。这个房子不仅是带租拍卖，而且在现有的20年租期之后，还有另外一个正在排队的20年租期。所有的租赁合同都来源于房产原所有人欠下他人债务，在房屋被执行之前就已经签订了租赁合同用以抵债。

    买卖不破租赁，这是一件很无奈的事情。正是这个案例，让我想谈谈我们在买房的时候有哪些需要提前调查和了解，以及相应可能产生的后果：一、卖房人是否有权处分。也就是卖房人的房屋所有权是否存在权力瑕疵。比如说夫妻共有，兄弟共有之类的。以免买房后陷入他人的纠纷之中。二、房屋上是否有抵押之类的担保物权。之前有一个真实案例，买卖双方达成了买卖房子的口头协议，然后买方付了大部分房款，在过户之前的这段时间，卖方把房子抵押给银行，贷了一笔贷款。其后房价大涨，买房人有苦难言，升值的房产变成了普通的债权。三、民法典之后，又增加了一项新的权利居住权。民法典366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权一经登记，就具有对抗效力。也就是说，如果一位老人把房子卖给您，但是在此之前，他在房屋上设立了一个经过登记的居住权，那么买房人什么时候能住进去就难说了。最后是房屋上是否有户口，是否存在长期租赁，有否使用过学区。这个影响大家应该都明白。暂时就想到这么多了，如果大家在实际交易过程中还遇到过别的问题，也可以拿出来一起交流。