侯和林律师
基本案情：
二娃在2010年1月1日购买了一套商品房，价值100万元，首付了40万元，剩下60万元按揭贷款。贷款10年还清，年利率为4.9%，每月需还款约6334.64元。2012年1月1日，二娃与翠花结婚，二人共同还贷，此时该商品房的市场价值为120万元。2018年1月1日，二娃与翠花离婚，此时该套商品房市场价值160万元。问财产分割时，翠花应当分得该套商品房的多少价值？
对此，《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
那么，“增值部分”应当如何计算呢？由该案例的描述得知：
增值部分：160-120＝40万元。
共同还款部分：6334.64×12×6≈45.6万元
翠花还款部分：45.6÷2＝22.8万元
贷款利息：6334.64×12×10－60≈16万元
至于增值部分如何计算，主要有两种意见：
意见一：
40×22.8÷100＝9.12万元。
其中100万为购房时房产的价值，40万为2012年至2018年该房产市场价值的变化，22.8万为妻子在夫妻关系存续期间共同还贷总额的一半。
翠花分得总金额为：22.8+9.12＝31.92万元。
意见二：
40×22.8÷(120+16)=6.71万元。
其中分母为“120+16”万元的理由是：二娃与翠花结婚时该房产的市场价已经涨到120万元，而这部分增值与翠花无关，应当视为二娃婚前增值；而16万元为按揭贷款的总利息金额，也应该算为该房产的成本。
翠花分得总金额为：22.8+6.71＝29.51万元。
笔者看来，这两种意见均有其合理之处，但都不够完善。原因是都没有考虑到“货币的时间价值”。所谓货币的时间价值，也称为资金的时间价值，是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，它表现为同一数量的货币在不同的时点上具有不同的价值。比如在刚才的案例中，2010年1月1日首付的40万元，如果留到2018年，就算只存放在银行（按定期存款4%的利率计算），也会有12.8万元的利息，当然与2018年的40万是大不相同的。
笔者的思路是，把所有过去的和未来要花费的成本都折算到二人离婚的时间点（即2018年1月1日）上来，算出夫妻共同还贷部分中翠花应占的份额比例，再用这个比例算出增值部分中翠花应得的部分。这里涉及到几个概念，分别做简单的介绍。
单利与复利：单利，是指利息仅按原始本金计算，利息不计入本金利息。复利，其实就是利滚利，即把上一期的本金和利息作为下一期的本金来计算利息。人们日常的民间借贷一般都只计算单利，但是从银行贷款的话，特别是购房按揭贷款，则大多情况是计算复利的。
现值与终值：简单地说，现值就是开始的资金，终值就是最终的资金。
年金：是指等额、定期的系列收支。常见于按揭贷款。如本案例中，二娃的购房贷款需要每月支付6334.64元、共支付120个月，就是典型的年金。
下面我们就把过去及未来所有的成本投入都折算到2018年1月1日来。
1、首付款现值（按4%的定期款利率单利计算）：
40×（1+4%×8）=52.80万元；
2、按揭贷款现值（为便于计算，以每年7.6万元，共10期，利率5%的年金计算离婚时间点上的终值和现值）：
①已还部分终值：F＝A·(F/A，5%，8)＝7.6×9.5491=72.57万元
②未还部分现值：P＝A·(P/A，5%，2)=7.6×1.8594＝14.13万元
①+②＝86.70万元
再将前述1、2项相加，就得出2018年1月1日这个时间点上总成本的当前值：52.80+86.70＝139.50万元
3、再计算夫妻共同还贷部分到离婚时的终值：
F＝A·(F/A，5%，6)＝7.6×6.8019＝51.69万元
翠花应分得部分：为51.69÷2≈25.85万元。
4、房屋增值部分翠花应分得的数额为：
40×25.85÷139.50＝7.41万元。
最后，第3、4项相加，即翠花在离婚时应分得该房屋成本及增值部分的总和为：25.85+7.41＝33.26万元。
虽然从计算结果上看，几种计算方法并没有太大的差异，但后一种算法因为考虑了货币的时间价值，得以更为公平合理。