律师观点分析

原告：姚某，男

原告：张某

原告：姚某某，女

以上三原告共同委托诉讼代理人：朱某，北京XX（常州）律师事务所律师。

以上三原告共同委托诉讼代理人：杨某，北京XX（常州）律师事务所律师。

被告：王某，男

被告：孙某，女

第三人：李某，男

第三人：陈某，女

以上两第三人共同委托诉讼代理人：李晓，江苏常一律师事务所律师。

以上两第三人共同委托诉讼代理人：杨子，江苏常一律师事务所律师。

原告姚某、张某、姚某某与被告王某、孙某、第三人李某、陈某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2020年12月4日、12月15日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告姚某、张某、姚某某的共同委托诉讼代理人朱某和杨某、被告王某、孙某、第三人李某、陈某的共同委托诉讼代理人李晓和杨子均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告姚某、张某、姚某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告姚某、张某与被告王某、孙某之间的《房屋买卖协议书》无效。2、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告位于新北区××村委××镇××村村委××村的房屋于2007年被拆迁。待拆迁安置房可以办理房产证时，两被告于2018年找到原告姚某、张某，两被告向原告姚某、张某出示了《房屋买卖协议书》，协议书约定将拆迁安置房一套（位于常州市新**××幢××单元××室××转让给两被告，要求协助办理房产证过户手续，原告才得知2007年拆迁时有两套安置房。原来，在拆迁安置期间，第三人李某曾带领两被告，找到在家里的原告姚某和带外孙在游泳馆游泳的原告张某，签署了几张书面材料，但李某并未告知材料的真实内容。在两被告2018年找原告姚某、张某办理过户手续前，完全不知道有此套拆迁安置房。另外，截止本案起诉之日，原告也未收到两被告支付的购房款。原告老房拆迁时的安置对象为姚某、张某、姚某某，但该《房屋买卖协议书》并无姚某某的签字同意，因此，即使有姚某、张某签署该《房屋买卖协议书》，但因欠缺原告姚某某同意的处分行为，系无效行为，因此，该《房屋买卖协议书》应当认定为无效。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。

被告王某、孙某辩称，2011年原告通过他弟弟和中介卖28栋甲单元602的房子，被告通过中介谈好了价格，然后经原魏村法律服务所工作人员钟岳方拟定一个房屋买卖协议，当天拟定好协议后，我们和他弟弟、弟媳、律师，到原告家里当他面宣读了合同，然后他同意了就在上面签字了。房款是打给他弟弟了，第一次付了2万元定金，后面一次性支付了17万元，因为当时钱不够了，所以三个月以后约定又付了3万。现在一共支付了20多万元，还有5000元未支付，当时说房子过户时再支付的。2017年去找他也不愿意签字，他也没退回房款。就直接说不给我们签字，说怕一房两卖。

第三人李某、陈某陈述称，1、针对主体，本案是由原告等人所提起的确认合同无效纠纷，那么应当由签订合同的主体提起诉讼。合同签订的主体为姚某、张某，姚某某并非合同签订主体，不具有作为原告诉讼主体资格，主体不适格。2、针对原告起诉状的事实与理由部分，原告姚某等人诉状所称原告姚某位于新北区××村委××镇××村村委××村的房屋于2007年拆迁并非客观事实。原告并非横沟村的村民，其在横沟村也没有任何房屋。案涉的被拆迁的房屋是第三人的自建房，那么为什么原告姚某会有相应的拆迁补偿？是因为原告一家三口将户口迁入了第三人李某的自建房内，所以才会有他们的拆迁补偿利益。原告根本无位于××镇××村村委××村的房屋。二、原告姚某等人诉状所称拆迁安置房主系第三人李某。可以办理房产证时，被告找到原告，原告姚某才得知2007年拆迁时有两套安置房。首先原告陈述完全不合常理，在正常的拆迁安置过程中，哪会有安置对象没有查看过自己的安置方案的，哪会有安置房是不需要当事人亲自到现场确认的？其次，本案原告姚某所诉请的案涉百馨西苑的房屋，并非是姚某的拆迁安置房。实际该房屋是因拆迁办的原因基于姚雪娟拆迁安置房的差价以及无房屋过渡费的补贴，第三人李某借用原告姚某的名义所购买的房屋，显是经过原告姚某本人同意并认可的。当时的拆迁安置均是按照人头进行拆迁，原告姚某一家三口每人获得的拆迁是40平方米，一家三口，总共获得是120平方米的房屋，其也没有任何资格再获取其他的房屋。三、原告姚某等人诉状所称，在拆迁安置期间，第三人李某曾带领两被告找到在家里的姚某和带外孙在游泳馆游泳的张某签署了几张书面材料，李某并未告知书面材料的真实内容，完全不知有此拆迁安置房。原告作为完全民事行为能力人，具备正常的认知能力、识字能力，现在却无端否认其签字真实性实属荒唐。且该协议的签署是由第三方见证的，由常州市魏村法律服务所盖章予以确认。实际上该协议是经过原告本人认可并经原告同意，由第三人李某借用原告姚某的名义由第三人实际出资用于补偿姚雪娟拆迁房的差价以及无拆迁过渡费的原因所购买的房屋、然后再通过出售该房屋弥补第三人李某的损失。四、原告姚某等人诉状所称截至起诉之日，原告也未收到两被告支付的购房款。正是因为该房屋是第三人李某借用原告姚某的名义向被告王某、孙某出售的房屋，那么房款的支付自然由被告直接支付给第三人李某。案涉百馨西苑28幢甲单元602房屋出售为价格208650元，第三人李某当时购买该房屋花费了98792.5元，李某获得的差价算上一个补贴费总计是109857.5元，为弥补姚雪娟名下的拆迁损失尚且不足，且在此情况下，第三人李某考虑到此事是借用姚某名义进行的，李某也给了姚某3万元现金感谢其配合此事，且多年以来双方相安无事。五、原告姚某等人诉状所称其安置对象为姚某、张某、姚某某，而当时该横沟村拆迁是按照人口进行拆迁，每人获得是40平米的面积补偿。原告一家已获得的是120平米的房屋安置，根据拆迁补偿协议以及统建房安置结算单，其拆迁安置的房屋为29幢丙单元902室，面积为122.53平米，原告并无资格再获取其他的房屋。六、原告姚某等人诉状所称即便有姚某、张某签署该房屋买卖协议书，但欠缺原告姚某某的同意处分行为，系无效行为。该陈述缺少作为请求权基础的法律依据。即便是欠缺姚某某的处分行为，也是属于无权处分的行为。而无权处分区分为物权效力和合同效力，根据相关规定无权处分的行为并不导致合同的无效。原告陈述因无权处分所以属于无效行为，所以房屋买卖协议无效，不具有逻辑性和法律依据。综上所述，原告等人的起诉并无任何事实及法律依据，现原告完全是因为该区域内房价上涨，想要获取并非属于自己的利益与通过法院确认合同无效途径达到其目的，故请法庭依法查明事实，驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：2011年7月19日，原告姚某、张某与被告王某、孙某签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定如下：一、甲方将座落常州市新北区百馨西苑28幢甲单元602室拆迁安置房一套，面积84.38平方，甲、乙双方商定，房屋出让给乙方，出让价为人民币贰拾万捌仟陆佰伍拾元整（208650元）；二、协议订立，乙方先行支付甲方购房款壹拾柒万叁仟陆佰伍拾元整，甲方在收到乙方购房款后，同时乙方即可进入该房屋装饰、居住或出租等，产权归乙方所有，甲方均无权干涉，乙方于2011年12月10日前支付甲方购房款叁万元，余款伍仟元由甲方将房产证和土地证变更到乙方名下，乙方将余款同甲方结清。

以上事实，有协议等证据材料及到庭当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。

本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》，系双方签字确认，现原告要求确认无效，但未提交证据证明是否符合确认无效的条件，故对该项诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条之规定，判决如下：

驳回原告姚某、张某、姚某某的诉讼请求。

案件受理费4430元，由原告姚某、张某、姚某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。