房屋买卖纠纷

律师观点分析

上诉人（原审原告）：董某。

上诉人（原审原告）：沈某。

委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师，共同代理上述二上诉人。

委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所实习律师，共同代理上述二上诉人。

被上诉人（原审被告）：刘某。

被上诉人（原审被告）：庄某。

委托诉讼代理人：张华，江苏沉浮律师事务所律师，共同代理上述二被上诉人。

董某、沈某上诉请求：撤销原判，改判解除董某、沈某与刘某、庄某于2016年10月1日签订的《昆山住商房屋买卖合同》，由刘某、庄某双倍返还董某、沈某购房定金40万；一、二审诉讼费、律师费由刘某、庄某负担。事实和理由：一、一审法院对董某、沈某要求解除涉案《昆山住商房屋买卖合同》的诉请未予理涉不当。二、一审法院认定事实不清，定案证据未经庭审质证。1、庄某与经纪人徐某微信聊天记录未出示原件供核实，聊天记录是否完整无法确认，且董某、沈某的经纪人是周某，并非徐某，徐某在聊天记录所传达信息并非董某、沈某的意思表示。2、涉案房屋产权证于2016年9月26日办出，一审法院仅凭庄某、徐某微信聊天记录确定产权证于2016年10月20日取得有误。3、涉案房屋因存在抵押无法网签，更无法过户。4、《昆山市住商房屋买卖合同》第七条仅是对合同约定贷款额度不足时的补足约定，并不适用于政策因素下贷款不能情形，一审法院错误解读上述合同约定，加重董某、沈某签订合同时的预估能力及后续履约义务。三、董某、沈某有权解除涉案《昆山市住商房屋买卖合同》。根据中介公司出具的证明及庄某、徐某之间聊天记录得知，如不能在2016年10月31日办理网签，原合同无法继续履行，即合同解除。刘某、庄某对上述事实明知，仍未能积极涤除抵押、办理网签，反而要求董某、沈某帮其偿还部分抵押款项，刘某、庄某上述行为导致涉案房屋于2016年10月31日无法完成网签，进而导致董某、沈某贷款额度提高20%，即首付增加30万，最终导致涉案合同无法继续履行，刘某、庄某构成根本违约，董某、沈某有权解除合同，这也符合涉案《昆山市住商房屋买卖合同》第十四条约定。即使根据一审法院认定，刘某、庄某于2016年10月20日取得房屋产权证，2016年11月2日办理抵押权登记，截止2016年11月20日，涉案房屋未涤除抵押、无法网签，更无法过户，刘某、庄某也构成根本违约。一审法院应支持董某、沈某一审全部诉请。

刘某、庄某辩称，董某、沈某陈述并非事实。涉案合同并未约定双方应于2016年10月31日办理网签。根据昆山市房产交易管理中心规定，只要房屋买卖合同在2016年10月4日之前签订，均按老购房政策执行，不影响涉案合同继续履行，仅是对贷款有所限制，但依据合同约定即使贷款不足可以现金补足。董某、沈某在2016年11月还提出各种理由要求刘某、庄某等到2017年1月过户，董某、沈某认为房价可能下跌，以新政为借口，未按约定支付首付款是合同解除根本原因。请求驳回上诉，维持原判。

董某、沈某向一审法院起诉请求：1、解除董某、沈某与刘某、庄某于2016年10月1日签订的《昆山住商房屋买卖合同》；2、刘某、庄某双倍返还董某、沈某定金40万元；3、本案诉讼费、律师费由刘某、庄某负担。

一审法院认定事实：2016年10月1日庄某、刘某（甲方）与董某、沈某（乙方）在昆山住商房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《昆山住商房屋买卖合同》，约定甲方将位于昆山市xx房屋，建筑面积113.64平方米出售给乙方，转让价为240万元。甲、乙双方约定于甲方一手房产权证办出后三十个工作日内办理产权过户。乙方若向银行贷款，则需配合准备贷款文件，给予银行审核。如贷款不足，则以现金补足。合同补充约定，乙方于合同签订当日支付甲方定金15万元，于2016年10月5日前支付定金5万元。乙方于过户前支付甲方105万元，乙方银行贷款115万元由银行放款至甲方账户。丙方于乙方他项权证办出后三个工作日内送至银行。合同签订后，董某、沈某通过中介直接支付刘某、庄某定金共计20万元。2016年9月26日涉案房屋所有权登记至庄某，刘某名下。2016年11月2日涉案房屋上登记有抵押权人为中国邮政储蓄银行昆山市支行的抵押权，债权数额为50万元。2016年10月14日至2016年12月14日期间庄某、刘某多次与徐某通过微信进行沟通，2016年10月14日庄某提出在他项权证办出前支付首付款50万元用于偿还贷款，在不用办理他项权证的情况下履行过户义务，后未果。2016年10月20日徐某告知不动产权证已经出来，他项权证正在办理。双方又协商加急办理他项权证事宜。2016年11月2日庄某询问有无网签时，徐某告知买主居住的房屋登记有沈某的名字，按照现有政策，首付要提高。现在想办法，如果钱不够，就有可能没法买了。2016年11月10日徐某提出董某、沈某那边现在首付多30万元，拿不出那么多，希望等1月份评估价上调。11月14日徐某又告知，需要把董某、沈某名下的房屋去变更一下，11月16日又告知父母不同意把房屋名字变更。2016年11月30日董某、沈某通知刘某、庄某因刘某、庄某未能在2016年10月31日前将出售房屋上的抵押权注销，导致网签合同无法签订。根据限购政策，董某、沈某不但不具有购房资格，也无法享受原贷款政策。由于刘某、庄某的违约行为导致合同无法继续履行，故通知二人双方于2016年10月1日签订的《昆山住商房屋买卖合同》于2016年11月30日解除并要求二人双倍返还定金40万元。刘某、庄某于2016年12月2日对该通知函予以签收。昆山住商房地产经纪有限公司出具情况说明，称庄某一方因房屋开发商一手抵押权证未能于2016年10月31日前办出，致使房屋买卖网签合同无法签订。根据限购政策，买方董某无法按照后签订房屋买卖合同时间执行原购房、贷款政策，买卖合同无法继续履行。

一审审理中，董某、沈某确认根据2016年10月4日前贷款政策二人购买该房屋可以贷款七成；因二人名下有一套房，故于2016年10月4日之后只能贷款五成，首付款需要多付30万元。

一审法院认为，董某、沈某与刘某、庄某之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方在合同中并未约定网签的具体日期，仅约定刘某、庄某一手房产证办出后30个工作日内办出后进行房屋过户。而根据庄某与徐某的微信记录可以得知，刘某、庄某于2016年10月20日才取得不动产权证书，2016年10月31日并未超过约定的产证办出后30个工作日。刘某、庄某即使在2016年10月31日后履行过户义务，也并不必然属于违约。且在微信记录中庄某还提出提前预付部分首付款用于提前偿还贷款，以便于房屋过户，也说明刘某、庄某并不存在违约的故意。

退一步而言，即使刘某、庄某迟延履行了合同义务，但董某、沈某在一审审理中也确认根据“苏州房地产新政”对其影响只是贷款比例发生变化，并未限制其购买房屋。而双方在合同中明确约定，如贷款不足则以现金补足。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。刘某、庄某的行为并不能构成根本性违约，且也并未使该合同目的无法实现。董某、沈某并不具有合同解除权。

综上，一审法院认为董某、沈某主张解除与刘某、庄某签订的《昆山住商房屋买卖合同》及双倍返还定金40万元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，一审法院判决：驳回董某、沈某的全部诉讼请求。案件受理费7300元，公告费300元，以上共计7600元，由董某、沈某负担7300元，刘某、庄某负担300元。

二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

二审中，董某、沈某向本院提交：1、房屋买卖情况说明，证明居间方对涉案合同第七条的解释为“乙方向银行贷款的，应以合同约定的贷款方式、额度向银行申请贷款，在申请过程中，因购买方个人因素降低贷款额度的，则购买方应以现金补齐差额部分”。2、2016年10月20日董某、沈某经纪人周某微信通知，要求董某、沈某于2016年10月31日前完成网签，与刘某、庄某的经纪人徐某所发消息类似，证明双方经纪人发送同样短信，双方对网签时间达成新的协议。3、账户查询明细，证明董某、沈某收入情况，首付增加33万对其压力巨大，国家政策因素导致其无法履约。

......

综上，一审法院对董某、沈某要求解除《昆山住商房屋买卖合同》的诉请未予理涉不当，应予纠正，其他实体处理则并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初字411号民事判决。

二、确认董某、沈某与刘某、庄某于2016年10月1日签订的《昆山住商房屋买卖合同》予以解除。

三、驳回董某、沈某的其他诉讼请求。