物业服务合同纠纷案例

律师观点分析

原告：胡某。

委托诉讼代理人：王常清，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

被告：A公司。

法定代表人：王某,总经理。

委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所实习律师。

原告胡某与被告A公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托代理人王常清、被告A公司的委托诉讼代理人郭峰春、柴召胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告因物业管理不当导致原告房屋漏水而造成的装修损失67303.68元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月，原告通过万科租售中心购买了位于xx房屋，2015年9月8日办理了交接手续。原告在交接房屋时明确表示该房屋不会有人居住，处于空关状态，后被告工作人员将该房屋水阀总闸关闭，并建议原告将窗户开一点通风透气，原告放心离开。2016年1月26日，被告电话告知原告房屋因水管爆裂被水淹了，原告不禁疑问该房屋水阀总闸被关闭，水从何来。被告作为物业管理人员，明知该房屋空关且未经原告同意随意打开原告家水阀，导致原告房屋被淹、装修全部损坏，被告应负赔偿责任。

被告A公司辩称：1、原告家水管爆裂的位置位于自己房屋内热水器的水管，这已经超出了物业的服务的范围。2、暂不考虑原告在诉状中提及的2015年9月8日将水阀关闭的真实性，水管爆裂是在2016年的1月26日，中间长达半年之久，并不能排除原告自己去照看房屋期间可能会用到水，自己打开水阀的可能性，或者他人误操作的可能。3、2016年1月下旬有苏州近三十年来最强的一次寒潮，水管爆裂、热水器爆裂比比皆是，物业工作人员不眠不休奋战在抢修第一线，如果这种不可抗力的天灾也由物业来承担，物业真是不堪重负。4、物业管家在业主群、朋友圈曾经滚动提醒过寒潮来袭，让业主做好财物保管工作，物业已经尽到了提示义务。5、导致房屋积水、财产损失是由于业主不在家未及时发现灾情，原告房屋长期空置，她自己及家人都没有尽到保管照看的义务，在物业乃至整个社会都在提醒防灾抗冻的情况下，她也没有及时到自己房屋查看，造成了损失的扩大。故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2015年9月8日，胡某购买了位于苏州xx房屋，并办理了交接手续。2014年8月22日，苏州xx广场业主委员会（甲方）与A公司（乙方）签订《苏州xx广场物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2014年8月1日至2016年7月30日，附件物业服务质量标准中约定：房屋、公共设施、设备维护与管理，巡检、装修按省标执行，给水设施按省标四级执行。2016年11月1日，双方续签《苏州xx广场物业服务合同》，约定合同期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止，约定内容与上述基本一致。庭审中，原、被告均认可涉案小区自交房后一直由苏南万科物业提供物业服务。

《江苏省住宅物业管理服务标准》规定，巡检：每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度作出评价……在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查……给水设施四级规定：……每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。

2016年1月底，被告工作人员电话通知原告房屋漏水，后经检查漏水部位位于屋内热水器管道，系因管道爆裂。漏水造成原告屋内装修受损，案外人向原告出具工程预算书，对墙纸更换、橱柜衣柜热水器、房门及门套、地板更换等进行维修报价67303.68元。

以上事实，由原告提交的物业服务合同、房屋交楼确认书、房屋所有权证复印件、工程预算书等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。

本案的争议焦点为：被告是否有义务对原告房屋水阀进行管理，原告房屋内热水器管道漏水造成装修损失是否应由被告承担赔偿责任。

原告主张2015年9月8日与卖家及被告工作人员张洪顺交接房屋当日，即将房屋水阀予以关闭。被告应提供业主共用的泵房水表井及房屋水阀总闸的日常巡检维修养护和管理记录，以证明是否合格履行了物业义务。

被告提交网页新闻、工作人员在业主群中发布的寒潮提醒，主张2016年1月下旬苏州近三十年来最强寒潮来袭，各家各户水管爆裂较多，被告也第一时间在抢修第一线奋战，被告工作人员通过各渠道发布寒潮信息，提醒业主保管财物。被告对原告房屋水阀并不具有保管义务，不排除业主自己打开或他人误开，致屋内热水器水管爆裂，对此被告不承担责任。

本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。根据《江苏省住宅物业管理服务标准》的规定，物业公司需每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度作出评价……在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查……至于本案，水管爆裂位置位于原告房屋内热水器水管部位，属于业主建筑物专有部分内的设施；而造成水管爆裂原因之一为当时的寒潮天气，加之原告房屋水阀打开，使原告房屋浸水造成损失。根据上述服务标准的规定，物业公司也仅需对各类阀门是否完好等情况进行检查维修。原告主张房屋长期空关故将房屋水阀关闭，而房屋水阀的开与关事宜并非物业服务合同的范围，原告也未举证证明其与A公司达成保管协议，由A公司对原告房屋水阀的开关进行保管。故原告房屋水阀的开或关属于业主自身处置的权利，A公司无义务对此进行保管。且A公司在知悉漏水信息后也及时通知了业主，避免了损失的进一步扩大，A公司对水阀的开关、热水器水管爆裂漏水致原告房屋装修损失并无过错。原告长期空关、疏于有效管理涉案房屋，由此产生了损失，原告据此要求被告进行赔偿无法律依据，本院不予支持。

综上，依照《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告胡某的诉讼请求。

案件受理费1482元，减半收取741元，由原告胡某负担。