最高院：建设工程合同纠纷适用不动产专属管辖的范围

裁判摘要：依照《民事案件案由规定》的有关规定，与建设工程施工合同具有同样性质、具有建筑和安装内容的建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，其合同履行基本也在建筑物所在地，故应适用不动产专属管辖，同时建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷与建设工程施工具有密切关联性，同样应适用不动产专属管辖。虽然建设工程勘察合同、建设工程设计合同的履行与工地有一定的联系，如设计合同，设计工作必须从工地勘察开始，但设计工作主体实际是在设计单位内完成；勘察合同的履行尽管数据采集等大部分工作在工地进行，但后期作图、报告制作等也是在承揽单位完成，故建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷不应适用不动产专属管辖。

　　《民事诉讼法》（2021年）第三十四条[1]规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号发布，法释〔2020〕20号修改）第二十八条明确，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。最高人民法院《民事案件案由规定》（法〔2020〕347号）第115建设工程合同纠纷案由项下包括：（1）建设工程勘察合同纠纷、（2）建设工程设计合同纠纷、（3）建设工程施工合同纠纷、（4）建设工程价款优先受偿权纠纷、（5）建设工程分包合同纠纷、（6）建设工程监理合同纠纷、（7）装饰装修合同纠纷、（8）铁路修建合同纠纷、（9）农村建房施工合同纠纷等9个四级案由。本案由的管辖需要特别注意，根据《民事诉讼法》第23条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。根据《民事诉讼法》第33条第1项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。2015年，《民事诉讼法解释》第28条进一步明确了“不动产纠纷”的范围。同时规定“建设工程施工合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖。根据《民事诉讼法解释》第28条精神，“建设工程施工合同纠纷”并不限于本案由中的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还包括第四级案由“建设工程价款优先受偿权纠纷”“建设工程分包合同纠纷”“建设工程监理合同纠纷”“装饰装修合同纠纷”“铁路修建合同纠纷”“农村建房施工合同纠纷”。其中，按照不动产纠纷确定管辖的“建设工程分包合同纠纷”主要针对的是施工承包人承包建设工程后的分包合同，对于勘察承包人、设计承包人承包建设工程后的分包合同应按照合同纠纷确定管辖。[2]勘察、设计合同纠纷是否应适用不动产纠纷专属管辖的规定，实践中存在争议。

　　北京市第一中级人民法院（2021）京01民辖终520号北京京鹏环宇畜牧科技股份有限公司与山东蓝大农业发展有限公司建设工程设计合同纠纷民事裁定书认为，京鹏环宇公司以与蓝大农业公司签订《猪场设计委托协议》为基础，向蓝大农业公司主张设计费及违约金，本案系建设工程设计合同纠纷。一审法院认为本案应适用不动产专属管辖规则确立管辖法院的审查意见，没有法律依据，应予纠正。上海市第二中级人民法院（2021）沪02民辖终767号上海莆格酒店管理有限公司与上海西米设计咨询有限公司建设工程设计合同纠纷管辖民事裁定书也认为，建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。本案系建设工程设计合同纠纷，并非建设工程施工合同纠纷，故不适用不动产专属管辖规定。相反，江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民辖终109号裕富宝厨具设备（深圳）有限公司与海南竣达设备工程有限公司管辖裁定书认为，依据法律规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。建设工程设计合同案件按照不动产专属管辖确定受诉法院，由建设工程所在地人民法院管辖。湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民辖终92号武汉松森设计有限公司、太康县恒德房地产开发有限公司建设工程设计合同纠纷二审民事裁定书也认为，本案中，双方当事人签订的《装饰工程委托设计合同》以及项目图纸确认单中确定了太康县恒德房地产开发有限公司委托武汉松森设计有限公司对周口都来时代广场进行空间设计，故一审法院据此认定本案系建设工程设计合同纠纷，并无不当。因建设工程设计合同纠纷属于建设工程合同范畴，且该工程地点在河南省××区，故该工程所在地法院对本案具有专属管辖权。一审法院裁定将本案移送河南省周口市川汇区人民法院处理，符合法律规定。

　　最高人民法院（2021）最高法民辖16号中外建华诚工程技术集团有限公司、北京贞玉民生药业有限公司建设工程设计合同纠纷其他民事民事裁定书认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。法律规定不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖，便于受诉人民法院勘验现场，调查收集证据，也便于裁判生效后的执行工作。在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件审理与执行。本案中，建华诚公司以与贞玉民生药业公司存在建设工程设计合同纠纷为由，起诉至法院请求判令支付设计费等费用。《中华人民共和国民法典》第七百八十八条，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。这三种合同均属为建设房屋而订立的合同，但是各自具有不同的特点。工程勘察合同是指发包人与勘察人就完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作而达成的协议；设计合同是在建设工程为项目决策提供可行性资料的设计及具体施工设计达成的协议；施工合同主要包括建筑和安装两方面内容。在审理建设工程施工合同纠纷中，建设工程施工合同的履行基本是在建设工程所在地，即不动产所在地，其争议会经常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，故由不动产所在地法院管辖。依照《民事案件案由规定》的有关规定，与建设工程施工合同具有同样性质、具有建筑和安装内容的建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，其合同履行基本也在建筑物所在地，故应适用不动产专属管辖，同时建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷与建设工程施工具有密切关联性，同样应适用不动产专属管辖。虽然建设工程勘察合同、建设工程设计合同的履行与工地有一定的联系，如设计合同，设计工作必须从工地勘察开始，但设计工作主体实际是在设计单位内完成；勘察合同的履行尽管数据采集等大部分工作在工地进行，但后期作图、报告制作等也是在承揽单位完成，故建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷不应适用不动产专属管辖。本案系建设工程设计合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。被告贞玉民生药业公司住所地在北京市大兴区，北京市大兴区人民法院对本案具有管辖权。北京市大兴区人民法院在先行受理的情况下，裁定将本案移送河北省滦南县人民法院审理，适用法律不当，应当予以纠正。

　　最高人民法院（2019）最高法民辖终464号天津市市政建设开发有限责任公司天津市政建设集团有限公司融资租赁合同纠纷二审民事裁定书认为，融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”、“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉的租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。

　　[1]《民事诉讼法》（2017年）第三十三条。

　　[2]杨万明主编、郭锋副主编，最高人民法院研究室编著：《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》〔上〕，人民法院出版社2021年版，第342~343页。

来源：法释