老租户PK新买主，谁有权优先买下在用的车位？

随着私家车越来越多

　　小区车位成为稀缺资源

　　若车位还在租赁期

　　承租人是否享有优先购买权？

　　优先购买权被侵犯

　　是否可以主张合同无效？

　　小王系青浦某小区的业主。2019年入住后，小王与物业公司签订了地下车库车位的租赁协议，物业公司为小王提供了一个距离电梯位置较近的车位，小王则按约如期足额支付了相应的租金。此后，小王为了购买新能源轿车，还在车位旁安装了充电桩。一直以来，小王与物业公司均按约履行合同。

　　2021年4月，小王收到物业公司的通知，开发商将出售地下车库的车位。小王遂当即提出要求开发商及物业公司为其保留涉案车位，物业公司则告知小王需要按缴纳意向金的顺序选择车位。

　　在购买车位的现场，小王以现金方式支付了开发商意向金，并获得选择车位的顺位“169号”。小张则在小王之前支付了意向金，并获得选择车位的顺位“53号”。

　　随后，小张又在小王之前选择了涉案车位，并与开发商直接签订了《车位认购书》。小王了解到情况后，当即向物业公司及开发商提出异议，希望物业公司与开发商能够帮助其与小张调换车位。但是，最终小张于2021年5月初办理了涉案车位的不动产权登记。

　　小王认为自己的优先购买权被侵犯，一怒之下将开发商、小张、物业公司告上法院。

　　小王诉称

　　物业公司及开发商在其明确主张优先购买权的情况下，仍将涉案车位出售给他人，请求法院判令开发商与小张签订的车位买卖合同无效。

　　开发商辩称

　　其和物业公司之间签订过地下车库车位整体出租协议，故开发商与小王之间不存在直接的租赁关系，小王并不享有优先购买权。另外，小王与物业公司之间的租赁合同约定，若开发商出售车位，则租赁协议自动解除。因此，小王根本不享有优先购买权。

　　小张辩称

　　其通过合法程序购买了涉案车位，其购买涉案车位的过程与全体业主一致并无特殊；其购买顺位排在小王之前，在购买涉案车位的过程中也不知涉案车位出租情况。因此，其与开发商签订的车位买卖合同合法有效。

　　物业公司表示

　　地下车库的产权归属于开发商，其与开发商签订过地下车库车位整体租赁协议，故物业公司才是真正的承租人，而小王不享有优先购买权。另外，物业公司曾在小区业主的微信群内发布过车位销售通知，已明确告知过选择车位的顺序是按支付意向金的顺序排号的。根据现场购买情况，小王的顺位排在小张之后，故涉案车位的购买程序不存在问题。

　　一直租用的小区停车位被出售

　　优先购买权被侵犯

　　合同效力如何？

　　法院认为

　　根据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　据此，法院在依法查明案件事实后认为，涉案合同不存在合同无效的其他情形，根据《民法典》的相关规定，开发商与小张之间的车位买卖合同应属合法有效，故驳回小王的诉讼请求。

　　法官提示

　　承租人的优先购买权，是指承租人享有的在出租人出卖租赁房屋时以同等条件优先购买的权利。

　　《民法典》对侵犯承租人优先购买权的合同是否有效的问题已作出明确规定，即合同效力不受影响，承租人可提出赔偿请求。

　　案件中，开发商作为涉案车位的所有权人，在出售车位的过程中未依法调查车位出租情况，物业公司在明知车位已出租给小王后未如实告知开发商，故开发商及物业公司在车位出售过程中存在一定瑕疵。

　　但是，因涉案合同不存在合同无效的其他情形，故开发商与小张之间的车位买卖合同效力不受影响，小王有权另行提出赔偿请求。（文中当事人系化名）

来源：上海青浦法院