“业主知情权”的范围与界限该如何界定？

电梯里的广告费去哪了？

快递柜、自动售水机

是怎么进小区运营的？

小区的维修基金又是怎么使用的？

……

作为小区业主对于这些

你是否会心存疑惑？

那么，关于这些费用

物业应否公示呢？

一起看看下面的案例吧~

    基本案情

星星小区系新星公司开发的楼盘，2017年1月已集中交房，该小区未成立业委会。小美物业公司与新星公司签订《前期物业服务合同》，约定由小美物业公司为星星小区提供前期物业服务。近日，作为小区业主的张某、李某等20人将小美物业公司作为被告诉至法院，要求被告在小区公告栏或者显著位置公示以下内容（公示内容的时间区间为2017年1月至今）：1.小区楼道、电梯广告收益情况；2.小区内设立的道闸闸机、快递柜、自动售水机、充电桩、信号基站进入小区的合作方式及收益情况；3. 是否筹集过维修资金、是否使用过维修资金，如使用过，维修资金具体使用情况；4. 小美物业公司的营业执照、管理规约、服务人员基本情况、职责分工、上岗证、健康证明；5. 物业服务合同、物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格举报电话以及原始会计账目。

    法院审理

法院经审理认为，被告作为该小区物业服务企业，应当依法保障业主对该小区公共部分、 公共设施及相关物业服务的合法知情权。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，20名原告依法及依合同约定，享有对该小区建筑物区分所有权中共有部分以及物业相关服务的知情权，但业主知情权的范围应以上述司法解释规定的范围为限。上述情况的公布，既要保障业主的知情权，也要保障建设单位及物业服务企业的商业秘密及正常的自主经营。

对于20名原告申请公示的项目，分析如下：第一，涉案小区存在电梯及楼道广告，相关广告系利用业主共有部分进行经营的行为。小美物业公司应当对广告合作方式及收益情况进行公示。第二，涉案小区存在其他经营性主体在小区内设立的道闸闸机、快递柜、自动售水机、充电桩、信号基站。上述设施设备均系方便整个小区业主的共同生活设立，且占用了该小区业主共有部分。业主对上述设施设备的使用和收益情况享有知情权，物业公司应予公示。第三，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用属于业主知情权范围，被告应当对其是否筹集过维修资金，是否使用过维修资金，如使用过，维修资金具体使用情况进行公示。第四，关于20名原告要求被告公示的营业执照、管理规约、服务人员基本情况、职责分工、上岗证、健康证明，系被告自主经营中的企业管理问题，与业主知情权无关，业主无权要求公开。第五，物业服务合同、物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、计费方式、计费起始时间，均可通过商品房买卖合同及物业服务合同进行确定，与业主知情权无关。价格举报电话是政府为提供公共服务设置的便民电话，业主可自主查询，亦与业主知情权无关。对于原始会计账目问题，物业服务企业在内部具体财务支出方面有一定的自主权，无须向业主汇报。如允许业主查询物业企业会计原始凭证，将可能影响物业服务企业的安全运营，损害物业服务企业的利益，故不予支持。上述应公开项目的公示期间，因涉及时间段较长，法院酌定公示期间为 30 天。

综上，法院依法判决：小美物业公司在星星小区内对小区楼道、电梯广告收益情况；小区内设立的道闸闸机、快递柜、自动售水机、充电桩、信号基站进入小区的合作方式及收益情况，是否筹集过维修资金，是否使用过维修资金及维修资金具体使用情况等，进行公示，公示期30天；驳回20名原告的其他诉讼请求。

判决作出后，双方当事人均服判息诉，现该判决已生效。

    法官说法

业主作为建筑物区分所有权人，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。关于业主知情权的范围，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主知情权依法受到法律保护，但业主应当在法律规定的范围内合法合理行使其权利，防止发生滥用知情权谋取私利的情况，避免业主以行使知情权为手段，故意扰乱业委会或者物业公司等义务主体正常的管理活动，损害广大业主的合法权益。审判实践中业主就已经知情或者应当知情的情况仍起诉义务主体要求行使知情权的、就没有发生的情况或者以不合理的方式请求行使知情权等情形的，人民法院不予支持。

    法条链接

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条  业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料

    来源  |  山东高法  济南市槐荫区法院

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