胜诉判决：拆迁安置补偿协议案件

律师观点分析

董某与合肥市蜀山区五西居民组所有权确认纠纷二审民事裁定书

审理法院： 合肥市中级人民法院

案　　号： （2018）皖01民终3899号

上诉人（原审原告）：董某

委托诉讼代理人：胡律师

委托诉讼代理人：葛律师

被上诉人（原审被告）：合肥市蜀山区五西居民组

委托诉讼代理人：王律师

委托诉讼代理人：许琳，安徽华人律师事务所律师

上诉人董某因与被上诉人合肥市蜀山区五西居民组所有权确认纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初208号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

董某的上诉请求为：1、撤销(2018)皖0104民初208号民事裁定,或改判支持董某的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由五西居民组承担。事实和理由：根据《建房协议》以及《房屋转让协议书》等证据载明，案涉房屋系在原有仓库原址上翻建的楼面房，其性质为公房。房屋结构为砖混结构(第一层安装铝合金窗防盗网、卷闸门，二层北面为铝合金窗，南边为木窗、木门)，具体面积总计为144m'(底层每间开间3.4米，进深为10米，二层后墙挑出一层外墙1.2米)。协议上载明的房屋位置为大楼向西第二套上下两层,后实际居住时，五西居民组为出租方便将房屋调整为翻建公房东头两间上下。根据合肥市蜀山区**城中村改造项目建设指挥部办公室出具的**城中村项目工程拆迁房屋移交验收单载明:被拆迁人董某，房屋产权性质为私有，交房顺序号:N0.293，房屋地址为五西A84(A表示的是丈量组的组号,后面数字为顺序号，房屋当时是由丈量A组丈量的第84号房屋)，这是政府拆迁部门为方便对于被拆迁房屋具体地址记载而进行的标号,此标号对于被纳入拆迁范围的房屋是唯一且具体的。

五西居民组辩称：1、董某提供的2005年2月10日的《协议书》中，谢某某、谢某抵给案外人冯某的房屋位置记载为“东头两间上下”，而冯某转让给董某的2004年2月25日的《房屋转让协议书》中，对房屋位置记载为“从门楼向西第二二套上下2层”。两份协议关于房屋位置的记载存有矛盾。董某提到的“房屋移交验收单”并没有明确房屋的具体位置等权属状况。而且，“房屋移交验收单”上明确记取，户口本等证手续尚需按照拆迁方案等规定办理，并应提供房屋证照、其不具备房屋明材料，而董某既无房屋证照，也无本地居民户籍，不具有所有权人资格，更不具备拆迁补偿安置资格，移交验收单不是房屋所有权的证明。2、按照法律规定，房屋的新建、改建、扩建等行为均应办理建设手续。从本案事实来看，诉争房屋重建时并未办理任何建设手续，房屋建设完成后亦未办理房屋产权登记手续，因此，诉争房屋的权利状态及合法性均不明确，有待于行政机关的最终确认。3、本案所涉村民组代表与房屋翻建人之间的协议书，有的仅有村民组两人代表签字，有的仅有部分并不真实的村民签字，协议内容均没有经过其他多数村民同意，更未经过村民会议讨论决定。按照《村民委员会组织法》的规定，村集体财产的处分应经村民会议讨论决定方可办理，并应经到会人员过半数通过。本案相关协议中，涉及对房屋处分行为，均包括对集体土地使用权的转移。按照《土地管理法》第六十三条明确规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。而本案转让房屋该行为属于以非农业为目的对集体土地进行转让。因此，协议中的相关“以房抵工程款”等转让内容，违反了该法规定，应为无效。

董某向一审法院的起诉请求为：1.请求确认位于合肥市蜀山区，面积144平方米的房屋为董某所有；2．本案诉讼费用由五西居民组承担。

一审法院认为，董某诉讼请求所涉及的合肥市蜀山区房屋已于2011年被拆除，其主张该房的具体位置与其提供的证人证言相互矛盾，且无任何权属证书等证据材料证明被拆房屋的具体位置、面积、结构、性质，现董某要求确认房屋所有权归其所有，因诉讼请求不明确、不具体，故应驳回起诉。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回董某的起诉。

本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董某提供的新证据：证据1、案涉房屋照片五张、视频一段，证明案涉房屋信息具体且明确，位于翻建公房东头两间上下，与房屋转让协议书载明的地址相符合。证据2：汤某某户交房验收单复印件一张，证明案涉拆迁房屋与汤某某原被拆迁房屋位于危旧仓库所翻建的楼房）；董某与汤某某的交房验收单上显示的编号等信息恰恰证明了涉案房屋的位置、结构等重要信息，房屋在拆迁前已实际存在，且汤某某已按照拆迁交房验收单拿到安置房屋，房屋位于蜀山区某小区。五西居民组质证认为相关照片及视频上显示的房屋是集体资产，无法证明董某对相关房屋享有所有权，也不能证明所拍摄的照片显示的房屋是本案涉案房屋。交房验收单是复印件不具有真实性，内容显示的拆迁房号与本案无关联性，也不能显示诉称的房屋的具体位置情况。

本院认为，本案中董某已自述本案所涉房屋已于2011年被拆除，董某要求确认所有权的标的物已灭失，故其要求确认所有权的基础已经丧失，一审法院裁定驳回起诉并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

律师点评：

一、本案所涉处分集体房产的行为属于无效行为。依据《村民委员会组织法》的规定，涉及村民利益的集体财产处分，应当经村民会议讨论决定方可办理，村民会议所作决定应当经过到会人员的过半数通过。因此，根据该规定，对于村民集体所有的财产进行处分，应当经过村集体成员共同决定。

二、按照《土地管理法》第六十三条明确规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。而本案转让房屋该行为属于以非农业为目的对集体土地进行转让。因此，协议中的相关“以房抵工程款”等转让内容，违反了该法规定，应为无效。

三、本案诉争房屋因拆迁而灭失，房屋所有权已消灭，原告诉请对物权确认的基础事实不存在，原告所主张的法律关系并非现存的法律关系，故其要求确认所有权的基础已经丧失。