律师观点分析
案件核心
本案围绕出租方单方解除停车场租赁合同引发的履约保证金返还争议展开。刘伟律师通过精准构建“合同履行事实链”，有效驳斥被告“合同印章不实”的抗辩，法院最终认定出租方构成根本违约，判决全额返还保证金。
案情简介
2023年2月，某物业公司（化名）与某市场管理公司（化名）签订为期5年的《停车场租赁合同》，约定年租金30万元，物业公司支付履约保证金7万元。合同履行一年后，市场管理公司突然发出《解除合同告知通知单》，称因其与上游出租方的合同到期未续签，单方解除租赁关系。
物业公司被迫搬离后，要求返还保证金并赔偿增值税发票抵扣损失8.7万余元。市场管理公司抗辩称合同印章系伪造，否认双方存在租赁关系，并反指物业公司超期占用场地、损坏道路设施。
律师办案经过
刘伟律师接受某物业公司委托，接案后采取“以履行事实反推合同效力”的诉讼策略：
1. 固化关键证据：整理银行转账记录（备注“租金”“保证金”）、增值税发票开具记录、解除通知等文件，形成完整履约证据链；
2. 破解印章真伪争议：针对被告提出的印章鉴定申请，指出其已实际收取租金、开具发票且未对物业公司使用场地提出任何异议，该行为完全符合合同实际履行的核心特征；
3. 精准法律定性：主张被告明知租赁期限不足仍签订5年长约，构成欺诈性违约，且单方解约行为违反《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、577条；
4. 剔除无效诉请：经客观评估，增值税发票抵扣损失缺乏明确合同依据，遂建议委托人聚焦保证金返还这一核心诉求，避免诉讼风险不必要扩散。
裁判结果
法院完全采纳刘伟律师的代理意见，判决：
1. 确认《停车场租赁合同》合法有效，被告单方解约构成根本违约；
2. 被告返还履约保证金7万元；
3. 驳回原告其他诉讼请求（增值税损失因无合同约定未获支持）；
4. 案件受理费由被告承担主要部分。
案例意义
1. 确立“事实履行优于形式抗辩”原则：司法实践中，当事人已实际履行合同主要义务的，可有效对抗印章真实性等程序性质疑；
2. 明晰转租场景下的违约认定：据北京三中院数据显示，住房租赁企业超期转租相关纠纷在房屋租赁合同纠纷中占比4%，结合北京三中院公布的相关案例，二房东隐瞒权利瑕疵签订超期租赁合同，需承担根本违约责任，警示转租市场规范运营；
3. 凸显律师诉讼策略价值：通过聚焦核心争议（保证金返还）、剥离薄弱诉求（增值税损失），实现客户利益最大化；
4. 完善租赁合同维权路径：为同类“二房东违约解约”纠纷提供证据组织范本，即通过资金流水、实际使用等履行事实反向确认合同效力。
刘伟律师凭借对租赁合同纠纷的深入理解与证据链构建能力，成功维护了承租方的合法权益，彰显其在高难度合同争议解决中的专业优势。
