律师观点分析

 商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素，开发商构成瑕疵履行

（因开发商瑕疵履行，成功为购房人主张逾期违约金）

律师观点：

1. 、商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案双方买卖的标的物为坐落于*市*汇的商铺，且涉案商铺位于一楼，属沿街商铺。商铺玻璃门面的高度，影响到商铺装饰感官、气派程度等商业经营因素等。XX通过B公司的售楼宣传，并在B公司售楼处查看沙盘模型，后续选定商铺位置，与B公司达成缔约并签订了商品房买卖合同。购房者在选定商铺位置及订立房屋的过程中，沙盘对购房者起到直接感官引导的作用，沙盘模型中商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。故法院认定B公司的沙盘模型图为要约，沙盘模型中玻璃门门面高度即为双方商品房买卖合同的组成部分。B公司作为卖方，应当按约履行，交付与沙盘模型门面尺寸相一致的商铺。2017年10月底即合同约定的交房期限，B公司未能交付与其宣传销售沙盘模型高度一致(明显低于沙盘模型)的玻璃门门面，其行为构成瑕疵履行。

XX在《关于*汇等的告知》上签字，该告知书上载明广告、沙盘、户型模型等宣传材料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，但B公司陈述是先有设计图纸，再有沙盘，也就是说B公司是明知沙盘与设计图纸不符的情况下制作了告知书，让XX签字，因告知书上并未提示沙盘显示的商铺大门的高度与设计图纸不符，故B公司在该条款上系以欺诈的手段让XX签字认可，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，故该条款对XX不发生效力。在B公司与XX协商修改大门时，双方并未商量过修改大门的具体尺寸，XX仅要求将大门高度修改到与隔壁店铺大门高度一致，而B公司随即就将大门修改完成，结合一审中XX提交的沙盘图，可以认定虽然沙盘上未标注大门的高度，但沙盘图上的大门高度实际上是明确的，并不需要进行特别标注。根据XX及B公司的陈述，涉案商铺为临街商铺，且仅有一个大门，故该大门的高度能够影响到普通民众对店面的印象。根据B公司涉案商铺是先有设计图纸，再有沙盘的，B公司在制作沙盘时，将涉案商铺的大门拉高，即其自身也是明知门的高度会对购房者产生影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案商铺的沙盘模型图为要约，法院认定2017年10月涉案商铺玻璃门低于沙盘效果图的高度系瑕疵履行。

1. 、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。B公司的瑕疵履行，致使涉案房屋未能按照合同约定如期交付。XX诉请B公司支付逾期交房期间的违约金，法院予以支持，计算的基数以XX支付为准。就违约金的计算标准，合同有约定，应以约定为准。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以增加。XX向法院提交证据，欲证明涉案项目其他商铺租金收入情况，进而证实违约金的约定低于XX的实际损失。租金受商铺地段、装修、位置以及缔约成本等因素影响，同一项目商铺租金，同样不具有绝对可比性。XX向法院提交*汇其他两个商铺的租赁合同，其租金本身不同，亦不足以证实合同约定的违约金低于XX的实际损失。法院认定违约金计算标准以双方合同约定为准，XX主张超出部分，法院不予支持。就违约金的计算期间，法院认定自2017年11月1日至2019年2月27日。理由为B公司于2018年7月15日完成门面的修改，已具备完全履行合同的条件，亦及时通知了XX收房。但后续XX前往B公司处办理交房手续时，B公司要求XX倒签入伙联系单，明确拿钥匙以倒签入伙联系单为前置条件，并要求以入伙联系单签订时间作为物业费计算的起点时间。法院认为，B公司作为出让方，理应按照合同约定的期限及时履行交房义务。其履行瑕疵行为得以修复后，XX亦付清了购房差价款及相关费用，B公司亦应及时交付房屋。
2. 、物业费的交付并非买卖合同范围，根据合同的相对性，B公司以物业费问题作为交房前置条件，超出XX就本案合同履行义务的范围。故法院认定违约金计算至B公司实际向XX交付房屋时止。
3. 、XX主张要求B公司支付自2018年1月25日计算至实际办理房屋产权证时止的逾期办证违约金，法院不予支持，理由为双方合同约定，出卖人承诺于交付后六十个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，本案合同中的“交付”应理解为涉案房屋实际交付给买受人，交付日即为房屋实际交付之日。B公司于2018年7月15日完成修复并具备完全交付条件，2019年2月27日办理交付手续并实际交付，B公司于2018年8月为XX办理产权证书，在实际交付日前B公司已经办理了产权登记手续，故XX要求B公司支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，缺乏依据。

  商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素，开发商构成瑕疵履行

案情简介：

XX购买B公司的沿街商铺一套，宣传资料和沙盘中，店铺玻璃门的门面，与隔壁店铺的玻璃门门面是一模一样的，但是实际建成后，XX的店面比隔壁门面的玻璃门矮一大截，涉案商铺位于一楼，玻璃门面的高度影响商业经营，沙盘对购房者起到直接感官引导的作用，玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。因此，根据商品房买卖合同解释第三条的规定，沙盘模型应当视为要约，而不是要约邀请。到合同约定交房日XX拒绝收房，双方多次就整改问题协商，致使未能按约交房，后B公司整改交付房屋，但双方对逾期交房时间问题、逾期办理产证时间认识不一致，导致本案诉讼。

法院认定事实：

2015年11月16日，XX与B公司签订商品房买卖合同一份，合同约定XX向B公司购买*汇南街927号商铺一套,建筑面积223.93平方米，房屋总价款117XXXX8448元;交房日期为2017年10月31日前，交付房屋权属证明的日期为交房后的第六十个工作日前;卖方逾期交房不超过120日的，自合同约定交付期限第二天起至实际交付日止，按照已付房屋价款万分之一每日计算支付违约金；超过120日的，买方有权解除合同。双方约定的交房期前后，XX发现涉案商铺玻璃门门面尺寸与预售沙盘尺寸存在出入，实际玻璃门幅低于沙盘效果图；并向B公司工作人员提出，要求修改门面尺寸，达到预售沙盘尺寸。2018年5月29日，XX与B公司达成协议，B公司同意为XX更改加高商铺玻璃门门面尺寸。同时，XX承诺，双方其他事宜仍按照双方签订商品房买卖合同及告知书条款执行。2018年7月中旬，B公司完成对涉案商铺玻璃门面尺寸的修改工程;并于2018年7月15日向XX的户籍所在地寄送通知函，要求XX尽快办理交接手续。XX收到通知后，前往B公司处要求办理交房手续并领取商铺钥匙。因双方就入伙联系单的落款时间问题未能达成一致意见，XX拒绝签署入伙联系单，B公司亦拒绝向XX交付钥匙。XX于2018年7月13日补缴了购房面积差价款278162元以及税费等费用383523元。涉案房屋于2018年8月23日产权变更登记至XX及王*名下。2019年2月27日，XX与B公司办理交房手续，B公司向XX交付了涉案商铺钥匙、质量保证书等。

2015年11月16日，XX在B公司出具的《关于*汇等的告知》上签字，该告知载明买受人与出卖人均同意以《商品房买卖合同》及其附件，以及本文之条款作为界定双方权利、义务之最终有效依据，除《商品房买卖合同》、补充协议及其附件之外的任何要约、要约邀请，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，不对合同双方具备约束力，出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据等以政府主管部门批准的最终文件为准，如有变化，不另行通知，出卖人装修供买受人参观的家装效果图（样板房）及发布的广告、沙盘、户型模型等宣传材料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。

2019年1月29日，XX在《*汇入伙联系单签收联单》上签字，该联单载明已悉B公司请XX至*汇物业管理处办理南街路927号商铺的入伙手续。

判决结果：

B公司应支付XX逾期交房违约金571860.13元（117XXXX8448元×483天×0.1‰+278162元×228天×0.1‰），限于判决生效之日起七日内给付。