众所周知,房产过户主要有三种选择:赠与、继承和买卖。不同方式所缴纳的税费不同,也可能导致日后转售时受到不同的限制,下面就让我们来逐一分析!
首先,我们需要明确所过户的房屋是否为普通住宅。
根据北京政策,区分普通住宅和非普通住宅的条件有以下三点:
1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上
2、单套建筑面积在144平米(含)以下
3、成交单价不超过最高限价,五环内8.5万每平,五-六环6.5万每平,六环外4.5万每平。
下面就以普通住宅为例,分别计算赠与、继承、买卖三种情况所应缴纳的税费。
一、赠与
按照现行规定,赠与房产只需缴纳契税及印花税。因此在过户房屋时,赠与的经济成本较低。
具体而言,如果需要过户给子女,北京的普通住宅需要缴纳:
契税:3%
印花税:0.05%。
但必须注意,若子女将来出售此过户房屋,按是否过户满五年、是否个人唯一房屋等标准,出售时最高承担的个人所得税为20%。因此,如果考虑赠与后转售的税费问题,则赠与所缴纳的税费总额并不低廉。
二、继承
按照现行规定,继承房屋无需缴纳契税、个人所得税和增值税,只需支付印花税和公证费等少量费用。
具体而言,如果需要过户给子女,北京的普通住宅需要缴纳:
印花税:0.05%
公证费(视情况需要而决定是否公证):2%
但必须注意,继承所得的房屋在日后出售时,同样需要按是否过户满五年、是否个人唯一房屋等标准,出售时最高承担20%的个人所得税。继承房产还需待户主过世后方可办理。若继承人仅有一位或存在有效遗嘱,则继承过户的成本较低;但若涉及复杂继承关系或需进行遗产分配,则可能面临家庭纷争,涉及更多法律程序与费用。
三、买卖
按照现行规定,买卖房屋需要缴纳契税、增值税、个人所得税、评估费等,是费用最昂贵的过户方式。
具体而言,如果需要过户给子女,北京的普通住宅需要缴纳:
(一)契税
1、首套购买90(含)平米以下住房契税税率1%;首套购买90平米以上住房契税税率1.5%。
2、非首套购房契税税率3%。
(二)增值税
1、满2年的普通住宅免征;
2、不满2年的住宅按照全额的5.3%计征(郊区5.25%)。
(三)个人所得税
1、不满5年和满5年非唯一的住宅类房产:通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,严格按照差额的20%计征;不能提供原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税按全额的1%计征;
2、满5年且唯一的住宅类房产免征。
(四)评估费
0.1%
虽然买卖过户的税费高于继承和赠与,但流程相对简单快捷,具有可预期性,且日后转售所买房屋时,可以按照正常二手房的税费来交易,无需因赠与或继承当时未足额缴纳税费而二次支付高昂税费。
因此,如果日后无转售需求,则赠与或继承是价格较为低廉的过户方式。但若日后有转售需求,则通过买卖来过户房屋的总体税费更低。