本文要带来的是针对最高人民法院公报案例的解析，尽可能以简练、通俗的语言转化最高院在相关公报案例中的裁判观点，以供非法律专业的读者参阅。

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本文要讲述的是（2022）最高法民终34号案例。

一、案情简介——银行和开发商签订《房屋买卖合同》，但是房屋是期房并且没有办理登记，开发商又将房屋抵押给了贷款公司，贷款公司对房屋申请执行。

2013年1月，开发商与银行签订《商品房买卖合同》，约定：开发商将其开发的案涉房产出售给银行，随后银行交付了全款房款和税费、物业管理费。

2013年5月，贷款公司与开发商签订《抵押协议》，约定开发商将房产为其所欠贷款公司债务提供抵押担保，随后双方办理了在建工程的抵押登记。

2014年9月，因为开发商不还款，贷款公司起诉了开发商，法院判决由开发商向贷款公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费695 431元。未按期履行清偿义务的，贷款公司有权以开发商已办理抵押登记的房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。

随后贷款公司申请对这批房产进行拍卖。银行得知后立刻申请了执行异议，但被驳回，随后申请执行异议之诉，一审都败诉。

二、银行向最高院申请上诉，最高院认为一二审法院应该实质审查银行是否对房屋享有权益，不能简单以没有办理房屋登记为由驳回。

虽然本案最终银行方二审还是败诉了，但是这主要是因为银行并非商品房买卖的消费者而是专业金融机构，最高院认为银行方应该有更高的审慎交易义务，因此不能以保护一般民众的视角保护银行。

作为普通的商品房消费者，我们在这则案例中可以发现，最高院很明确，在类似案件中倾向于保护商品房消费者的态度，需要对房屋的实际权利进行审查和保护。

最高法的原文是“执行异议作为执行程序的一部分，更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性；而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人或者申请执行人民事权益的实体性权利救济。”

简单来说，重点在于后半段，明确执行异议之诉是对案外人最后的保护救济，需要从实体上保护合法案外人的权利，不能简单以房屋是否过户登记这种方式进行审查。

以上就是本案有关的基本内容，如果您有相关纠纷或者疑问，可以私信、评论区留言咨询【留言可以直接描述问题或联系方式，我们看到后将第一时间与您联系qjzls123】。

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