导读：新《土地管理法》（2019修正）正式施行后，征收方实施征收工作的主要方式从原来的“批后再征”变成“征后再批”，即先开展征收前期的一系列预征收准备工作，待相应工作完成后再向有权行政机关申请批准征收土地。在此过程中，需完成的主要工作则是征收方与被征收人就补偿安置事宜达成一致并签订补偿协议。但不论是签订民商事协议还是行政协议，都需要协议双方协商一致后达成。而对于需要与征收方签订补偿协议的被征收人而言，签订协议过程中的沟通谈判更为重要，如何谈判、如何占有一定优势地位和话语权，对于被征收人取得合理的补偿都至关重要，那么怎样与征收方进行谈判？谈判应该注意哪些事项呢？本人将在本文中进行一一说明。

一、明确补偿标的物的基本情况

除了被征收人存在违法建设房屋、违法占用土地等相关违法享有权益的情况之外，征收方一般都会就其实施的征收行为给予被征收人一定的补偿。而征收方补偿的依据和前提是，被征收人对土地使用权或房屋所有权享有合法权益。故在谈判前，被征收人要对被纳入征收范围内的土地或房屋的基本情况进行详细的了解并掌握，如确认相关权益是否有权属证明、权益人变更的情况、相关权益转移的情况、权益标的物具体信息及现状等。只有充分了解补偿标的物，明晰被征收人自身对于该补偿标的物是否享有权益及享有何种权益，才能避免被征收人在谈判中或签订补偿协议时因无法判断及识别出补偿标的物性质错误或遗漏重要补偿项目而遭受损失的法律风险。

二、明确补偿的法定标准

征收过程中，征收方公布和向被征收人提出的补偿标准可能是准确的，也有可能是“过期“的补偿标准。何为”过期“的补偿标准呢？即征收方用好几年前的补偿标准来对被征收人进行补偿，然而新的补偿标准在征收方实施征收前或征收后已经出台，征收方为降低对被征收人的补偿，故采用旧的也就是“过期”的补偿标准来对被征收人进行补偿。此时，若被征收人无法获取正确有效的征收补偿标准的相关信息，自身的补偿权益可能将遭受到极大的损害。所以，在知悉及获取征收方提供的补偿标准后，被征收人首先应做核实工作，即核实该补偿标准是否符合法律规定及是否是最新的补偿标准，具体被征收人可以通过咨询专业律师、或通过申请信息公开、或在当地政府官方网站上查询当地征地补偿标准来确认。

三、确定合理的期望补偿标准

在确认法定的补偿标准后，被征收人可对比征收方提出的补偿方案，并对该补偿方案是否合理进行初步判断，遇到不知道如何判断或计算补偿金额的情况，被征收人应及时咨询专业律师。若被征收人认为，征收方给出的补偿方案中的补偿标准不合理或低于法定标准的，被征收人应逐一记录下来，并结合自身实际情况，按照法定补偿标准确定符合自身需求及补偿权益的合理补偿标准，作为后续和征收方进行谈判的主要依据。但需要注意的是，被征收人制定或确定补偿方案及标准决不可脱离客观实际，且其确定的补偿方案最好能根据最高期望、可以接受、底线补偿这三条谈判线进行划分。因为补偿谈判是多次进行的，而不是谈一次就可以达成一致的。所以，被征收人要做好与征收方进行多次谈判的打算，也要分阶段分情况制定出符合自身需求及实际情况的补偿方案，尽量做到提出的补偿方案有进有退，留有一定空间方可对补偿方案进行灵活变更，以最大限度的争取合理的补偿权益。

四、选择合适的人与征收方谈判

如果可以，被征收人最好委托律师参与谈判过程。因为在新《土地管理法》施行后，“先征后批”的征收方式可能会让着急赶征收进度的征收方采取更加激烈或强硬的征收手段来开展征收工作。这其中，不排除有征收方为了增加征收审批的可能而采取强制或逼迫被征收人签订补偿协议的方式来提高“签约率”。此时作为对征收涉及到的法律法规、征收程序及补偿标准和政策文件都不知悉也不了解的被征收人而言，与征收方的谈判一开始就将会处于不利且被动的地位。但若被征收人能委托律师，在律师的协助下提出合理的补偿方案、由律师就补偿方案、征收程序等专业法律问题与征收方进行更为行之有效的沟通，以提高沟通效率，更有利于达到各方满意的沟通结果，也更有助于被征收人获取合理的征收补偿及避免被征收方侵害合法权益。

若被征收人无条件委托律师的，也最好在获取律师专业法律建议及谈判注意事项后再前往与征收方进行谈判，以做到心中有数，谈判不慌。且即便未能委托律师参加谈判，被征收人也仍需注意要选择较为适合的人去谈判。如，谈判前期，若征收方就有违法征收行为或态度强硬且有逼迁、强迫签订补偿协议等行为的，则被征收人作为房屋所有权人或土地使用权人可以视情况让自己的家人去先行谈判，避免作为权利人直接被征收方强迫签订补偿协议而失去协商谈判及维权的机会。因为只有权利人签署的补偿协议才是有效且可执行的，为了避免前述风险发生，被征收人可书面或口头委托非房屋权利人的家人前往与征收方进行谈判，但切记最好书面委托，并限定授权仅限于谈判沟通及接收补偿文件或有关征收资料，避免被授权人私自利用该授权签订对被征收人不利的补偿协议。对于权利人有好几个的情况，一定要避免全部权利人一起同去参加谈判而被强迫签订补偿协议，所有权利人在谈判前可以先就权益分配做好沟通，然后再委托其中一到两个权利人前去与征收方谈判，待征收方提出的补偿方案已达到权利人预期且较为合理时，再由全体权利人一起去签订补偿协议较为妥当。若被征收人害怕征收方采取胁迫、暴力方式强迫签订补偿协议的，也可向征收方提出要求与其进行视频或电话谈判，待确定主要补偿内容后再见面谈判并签订协议，以避免相应的风险。

征收过程中，存在着不少作为行政机关的征收方怕自身担责，会让没有法定职责及权限的下级机关或部门的人员或非有授权的人员及组织与被征收人进行谈判的情况。故，被征收人在谈判前需要注意做好谈判对象的身份核实工作，谈判前先了解清楚征收主体是谁、具体实施征收工作的主体是谁、被授权委托实施征收工作的主体又是谁，然后在和相关人员谈判或沟通前请其告知姓名及职务名称，便于被征收人与征收方核实其身份。被征收人最好不要和法定征收主体或授权主体外的其他组织或人员进行谈判，一是与其谈判，补偿方案无法及时落到实处，浪费时间和精力；二是，与其谈判及签订的协议可能因主体不适格而造成协议无效且无法履行的重大法律风险；三是，与非法定主体谈判更容易遭受到其逼迁或强迫签订补偿协议等不法侵害。故被征收人在谈判前一定要先擦亮眼睛，识别正确的征收主体，并与其谈判及签订补偿协议。

六、选对合适的地方进行谈判

作为征收过程中较为弱势的被征收人，在谈判中也不可避免的占据着弱势地位。这个时候，谈判地方的选择就非常重要。谈判不建议选择在除被征收房屋以外的自己的其他住处，避免征收方知悉地址信息采取骚扰、暴力违法逼迁等行为。谈判最好选择在公共场所，且非行政机关能掌控的地方，如此一来，被征收人谈判过程中如果觉得征收方态度强硬且有逼签协议的可能，则也好及时脱身，且在公共场合的情况下，征收方会更加注意其言行举止，也从一定程度上保障了被征收人的人身安全。

七、谈判过程需做好存证工作

在正式开始谈判前、谈判中，被征收人可视情况对谈判现场、谈判过程、谈判确定的主要内容录制视频或录音以作为征收方做出承诺的证明或口头达成补偿协议的有效证据。被征收人对于征收方在谈判过程中出具提供的征收补偿文件，可以拍照存证并核实。对于征收方口头表述的征收补偿重点要点内容，被征收人可用手机、笔记本电脑或纸质本子进行记录，以便明确本次谈判要点及进展。

八、谈判时需注意态度及方式方法

被征收人进行谈判的时候，可以先倾听，即先听一下征收方提出的补偿方案，边听边记录并思考与自己期望的补偿方案差别在哪里，然后将问题重点记录下来。在听过征收方提出的补偿方案后，被征收人可就征收方表述的相关内容提出自己的疑惑，并请征收方进行解答。在解答完成之后，被征收人可以简要的提出自己期望的补偿方案，并给出合理的理由，并就期望的补偿方案与征收方进行进一步非沟通。被征收人在谈判过程中要注意态度及语气，抱着对事不对人的想法与对方沟通，即争议要点集中在补偿方案的合理性上，而非对方谈判人员身上，若有对方谈判人员出言不逊或有威胁之嫌的，则被征收人可在表达自己的补偿意愿后借故离开谈判现场，以保护自己，切勿采取过激的方式或侵害他人合法权益的方式来进行谈判。谈判不需要大动干戈，也不需要长篇大论，被征收人保持良好心态及平稳情绪，告知征收方期望的补偿方案及理由即可，且补偿方案不是谈判一次就可以确定下来的。所以被征收人应根据实际情况掌握好谈判的时机及进展程度，来争取合理的补偿权益。

九、谈判无果需及时采取法律措施维权

被征收人经常咨询的一个问题就是，我现在在和征收方谈判中，如果采取法律措施会不会补偿就少了？这个问题，专业律师提示：补偿多少是由法律明文规定且参照被征收人因征收而致使权益受损的客观情况及被征收标的物的基本情况来确定的，并不是说征收方想给就给不想给就不给的。且事实上，在谈判过程中发现征收方存在违法征收行为或侵害被征收人合法权益的行政行为并提起法律措施，更有助于积累被征收人和征收方进行谈判的筹码并争取合理的补偿权益。所以，被征收人不要过度依赖谈判的作用，应当认识到谈判的作用是有限的，谈判的同时也要看准时机采取相应的法律措施维权，避免被征收方以谈判为由拖延被征收人在法定期限内提起相应的程序的宝贵时间，造成权益受损的严重的后果及其他风险！